Купить недвижимость в Саудовской Аравии в 2026 году стало юридически возможным для иностранных физлиц и компаний на условиях, которые заранее определены государством и позволяют прогнозировать результат сделки еще до выбора объекта. Новый режим устранил неопределенность прежних запретов и заменил ее понятной системой допуска по территории и назначению имущества.
Возможность приобретения недвижимости в Саудовской Аравии теперь зависит от конкретных параметров — расположения объекта, допустимого вида имущественного права и цели владения. Такая конструкция позволяет оценить правовую реализуемость проекта до подписания договора и избежать вложений в активы, которые невозможно зарегистрировать.
После завершения 180-дневного переходного периода рынок стал работать по единым правилам, где результат сделки определяется корректной последовательностью действий. Именно поэтому покупка недвижимого имущества в Саудовской Аравии в 2026 году превратилась из декларативной возможности в управляемый юридический процесс с заранее просчитываемыми выгодами.
Купить недвижимость в Саудовской Аравии: правовая база и регуляторная архитектура допуска
Право приобретения недвижимого имущества в Саудовской Аравии нерезидентами регулируется специальным законом Real Estate Ownership by Non-Saudis (право владения недвижимостью несаудовскими лицами), вступившим в действие 22 января 2026 года после завершения 180-дневного переходного периода. Этот акт охватывает зарубежные физлица и организации, инвестиционные структуры и отдельные категории саудовских компаний с иностранным участием. Закон отказался от универсального разрешения на приобретение объектов и ввел модель допуска, основанную на территориальной привязке актива и допустимой цели его использования.
В фокус регулирования покупки недвижимости в Саудовской Аравии поставлено место расположения объекта. Возможность регистрации прав зависит от того, находится ли объект в зоне, разрешенной для владения нерезидентами, а также от вида имущественного интереса и заявленного назначения.
Полномочия по внедрению и администрированию нового режима возложены на Генуправление по недвижимости (REGA). Этот орган отвечает за разработку подзаконных актов, контроль соблюдения требований и организацию электронных процедур подачи заявлений. Через государственные цифровые сервисы осуществляется проверка допустимости объекта, прием заявок на приобретение недвижимости в Саудовской Аравии и фиксация перехода прав в национальном реестре. Надзорная функция включает право запрашивать разъяснения, приостанавливать регистрацию и инициировать меры ответственности при нарушении установленных условий.
География и ограничения для иностранцев
Допуск нерезидентов к покупке недвижимого имущества в Саудовской Аравии построен на территориальном принципе. Право регистрации возникает только в отношении объектов, расположенных в зонах, прямо разрешенных государством. Перечень таких территорий подлежит утверждению в Geographic Scope Document (норматив о географических границах допуска), который разрабатывается уполномоченными органами и должен определить пределы допустимого размещения активов для иностранных приобретателей.
Зональная модель означает, что юридическая допустимость сделки зависит от местоположения объекта. Даже при наличии подписанного договора и согласованной цены регистрация перехода прав невозможна, если недвижимость находится за пределами утвержденной территории.
Покупка недвижимости в Саудовской Аравии: какие права и объекты доступны нерезиденту
Обновленное регулирование допускает покупку недвижимости в Саудовской Аравии в пределах заранее определенных категорий использования. Закон прямо выделяет три сегмента по назначению:
- residential (жилая застройка);
- commercial (коммерческое использование);
- industrial (промышленное назначение).
Допустимость регистрации прав всегда увязывается с заявленной целью владения и территорией размещения объекта. Жилые единицы ориентированы на личное проживание или долгосрочное размещение, коммерческие площади — на ведение бизнеса и получение дохода, индустриальные площадки — на производственные и логистические операции при наличии соответствующего разрешения.
Доступ к каждому сегменту не является универсальным. Регулятор оценивает соответствие назначения объекта допустимым сценариям для конкретной зоны. Несоответствие цели использования установленным условиям исключает завершение регистрации даже при соблюдении всех договорных параметров. Таким образом, правовая допустимость покупки недвижимости в Саудовской Аравии определяется сочетанием функции объекта и его местоположения.
Законодательство допускает владение не только в виде полного титула. Помимо классического права собственности предусмотрены альтернативные конструкции имущественного интереса:
- long-term leasehold — долгосрочное владение на основе аренды с возможностью отчуждения права;
- usufruct (узуфрукт) — право пользования и извлечения выгод без перехода титула;
- easements (сервитуты) — ограниченные вещные права, связанные с эксплуатацией или доступом;
- иные transferable rights (отчуждаемые имущественные права), прямо разрешенные для конкретной территории.
Выбор формата при покупке недвижимого имущества в Саудовской Аравии определяется требованиями зоны допуска и задачами приобретателя. Для инвестиционных проектов чаще используются отчуждаемые права пользования, тогда как для долгосрочного размещения предпочтителен полный титул. Неправильно выбранная конструкция приводит к отказу в регистрации даже при допустимом местоположении.
Приобретение недвижимости в Саудовской Аравии: требования к покупателю и объекту
Покупка недвижимости в Саудовской Аравии начинается с проверки территориальной допустимости. Имущество должно располагаться на территории, разрешенной для участия нерезидентов, и соответствовать установленному набору условий. Регуляторная логика строится по последовательности zone → right type → use case, где сначала оценивается география, затем допустимый вид имущественного интереса, после чего сопоставляется заявленное назначение. Несовпадение хотя бы одного элемента исключает завершение регистрации независимо от цены и согласия сторон.
Территориальная проверка дополняется оценкой функционального назначения. Объект должен соответствовать разрешенному использованию для выбранной зоны и выбранной конструкции владения. Например, коммерческая цель в жилой локации либо промышленное назначение вне специально выделенных районов блокируют переход прав. Решение принимается на основании характеристик актива. Правовой статус приобретателя не влияет на итоговое решение.
После подтверждения зональной допустимости проводится юридическая проверка правового статуса. Используется официальный сервис Министерства юстиции, позволяющий запросить сведения о титуле, зарегистрированных ограничениях и существующих обременениях. Проверяется наличие действующего правоустанавливающего документа, отсутствие ареста, ипотеки либо запрета на отчуждение. Любое выявленное ограничение приостанавливает покупку недвижимости в Саудовской Аравии до его устранения или делает сделку невозможной.
Для корпоративных покупателей действует дополнительное предварительное условие. Чтобы купить недвижимость в Саудовской Аравии, иностранная компания обязана пройти инвестиционную регистрацию и получить разрешение через Министерство инвестиций (MISA). Этот этап подтверждает право юрлица осуществлять деятельность на территории королевства и участвовать в операциях с недвижимым имуществом. Без завершенной инвестиционной регистрации подача заявления на приобретение объекта недвижимости в Саудовской Аравии и последующая фиксация перехода прав не допускаются.
Совокупность этих требований формирует жесткий фильтр допуска. Проверка зоны, юридической чистоты и инвестиционного статуса предшествует договорным действиям и определяет, может ли сделка быть доведена до госрегистрации.
Свяжитесь с нашими экспертами и получите ответы на ваши вопросы.
Пошаговый алгоритм покупки недвижимости в Саудовской Аравии: от допуска к регистрации права
Процедура приобретения недвижимого имущества в Саудовской Аравии выстроена как последовательность обязательных действий, нарушение которых блокирует регистрацию прав независимо от достигнутых договоренностей:
На начальном этапе устанавливается правовой статус участника сделки. От этой квалификации зависит порядок идентификации, допустимый канал подачи и перечень предварительных разрешений. Ошибка на этом шаге приводит к отклонению заявки без рассмотрения по существу.
Все операции по допуску и фиксации перехода прав осуществляются через государственную систему Saudi Properties (единая цифровая платформа операций с недвижимым имуществом). Через нее подается запрос на приобретение, проверяется соответствие объекта разрешенной территории и инициируется регистрация имущественного интереса.
Процедура подтверждения личности зависит от статуса участника сделки.Для покупки в Саудовской Аравии дома, квартиры, офиса или другого объекта нерезидент обязан предварительно получить digital identification (цифровую идентификацию). Для этого процесс инициируется через диппредставительства юрисдикции за рубежом, после чего доступ к функционалу платформы становится возможным. Без завершенной цифровой идентификации система не принимает заявку.
Если недвижимость в Саудовской Аравии приобретает иностранная компания, она проходит регистрацию через Министерство инвестиций. Используются сервисы Invest Saudi и государственные электронные каналы. Отсутствие инвестиционного допуска блокирует переход к договорной стадии.
После подтверждения допустимости объекта и статуса покупателя согласуются условия сделки. Определяется цена, распределение расходов и порядок уплаты обязательных налогов и сборов, включая налог на сделку с недвижимостью. Параллельно готовятся данные для регистрации транзакции в системе и подтверждения оплаты.
Финальным этапом покупки недвижимого имущества в Саудовской Аравии является внесение сведений о приобретенном праве в госреестр. Именно этот момент признается возникновением юридически действительного имущественного интереса. До завершения регистрации объект считается не принадлежащим покупателю вне зависимости от оплаты и подписанных документов.
Последовательность указанных шагов является обязательной. Любое отклонение от установленного порядка делает покупку недвижимости в Саудовской Аравии юридически ничтожной либо оставляет ее без государственной силы.
Налогообложение и обязательные платежи
Фискальная нагрузка при приобретении недвижимого имущества в Саудовской Аравии состоит из нескольких самостоятельных элементов, каждый из которых привязан к определенному юридическому событию.
Основным обязательным платежом выступает RETT (налог на сделку с недвижимым имуществом). Ставка установлена в размере 5% от договорной стоимости объекта. Администрирование осуществляется профильным управлением ZATCA. Обязанность по его внесению возникает после покупки недвижимости в Саудовской Аравии на основании госрегистрации соглашения. Без подтверждения перечисления налога государственная фиксация перехода прав не производится. Платеж привязан к юридическому оформлению транзакции в установленной системе.
Для объектов, принадлежащих иностранным физлицам и компаниям, предусмотрен дополнительный платеж при последующей продаже. Речь идет о transfer fee — сборе за отчуждение имущества несаудовским собственником. Его размер ограничен верхним пределом до 5% стоимости объекта. Этот сбор не заменяет RETT и не включается в его базу. Он рассматривается как самостоятельный уровень фискальной нагрузки, связанный именно с выходом иностранного владельца из актива. При первичном приобретении недвижимого имущества в Саудовской Аравии такой платеж не применяется.
Рынок недвижимости Саудовской Аравии: цифры и индикаторы
Инвестиционный ландшафт Саудовской Аравии (КСА) трансформируется под влиянием государственной стратегии Vision 2030 (Видение 2030), обеспечивающей приток иностранного капитала. Локальная строительная индустрия демонстрирует устойчивую фазу экспансии, подкрепленную макроэкономической стабильностью и обновлением регуляторной базы.
Динамика стоимости по официальным бюллетеням
В течение 2025 года показатель REPI ( Индекс цен на недвижимость), публикуемый Главным управлением статистики (GASTAT) фиксировал последовательное укрепление рынка. Суммарный прирост за двенадцать месяцев составил 1,1%, что подтверждает отсутствие «пузырей» и наличие здорового спроса. Жилфонд отразил наиболее активную динамику — рекордные +1,6% к завершению года. Коммерческая застройка показала умеренное снижение в пределах 0,2%, связанное с вводом крупных офисных кластеров в Эр-Рияде. Существенный разрыв в оценке лотов наблюдается в зависимости от их локации. Купить апартаменты в Саудовской Аравии можно в среднем от 165 300 USD в Джидде до 226 610 USD в столичном регионе.
Внутренняя структура индекса и инвестиционная стратегия
Тщательный аудит статистических данных выявляет неоднородность внутри категорий недвижимости. Повышение котировок на 2,3% среди квартир малого метража опережает темпы удорожания индивидуальных вилл, которые прибавили лишь 0,4%. Столь выраженная разница обусловлена дефицитом предложений в урбанизированных районах и изменением демографических предпочтений резидентов.
Можно выделить несколько факторов, влияющих на тактику приобретения объектов недвижимости в Саудовской Аравии:
Оптимальное время для заключения сделок приходится на начало второго квартала, предшествующее периоду пиковой нагрузки и климатического затишья;
Высокая востребованность компактных площадей диктует необходимость заблаговременного бронирования юнитов в строящихся проектах;
Снижение доходности бизнес-центров вынуждает владельцев средств отказываться от покупки офисов в Саудовской Аравии в пользу аренды.
Охлаждение сегмента административных хабов объясняется насыщением рынка новыми девелоперскими инициативами. Формирование портфеля на этапе котлована позволяет эффективно хеджировать валютные и инфляционные риски в условиях растущей экономики.
Заключение
Профессиональное сопровождение покупки недвижимости в Саудовской Аравии позволяет заранее определить допустимость конкретного объекта, выбрать корректную правовую конструкцию, синхронизировать договорную часть с налоговыми и регистрационными требованиями и исключить сделки, которые невозможно довести до государственной фиксации. Комплексная юридическая проработка обеспечивает предсказуемость результата и снижает риск утраты вложенных средств при выходе иностранного покупателя на рынок недвижимости данной юрисдикции.
FAQ
Обновленные правила для нерезидентов введены с 22 января 2026 года. До этой даты применялся переходный период продолжительностью 180 дней, в течение которого формировались подзаконные механизмы допуска и цифровые процедуры. С момента вступления режима в силу покупка недвижимости в Саудовской Аравии нерезидентами допускается при соблюдении установленных условий. Основным является расположение объекта в разрешенной географической зоне. Фактическая возможность сделки всегда проверяется на дату подачи заявления. Предварительные соглашения сторон на результат проверки не влияют.
Базовым обязательным платежом является налог на сделку с недвижимостью (RETT) по ставке 5% от стоимости объекта, указанной в договоре. Он уплачивается в рамках регистрации транзакции и является обязательным условием юридического оформления перехода прав. Дополнительно для нерезидентов предусмотрен сбор при отчуждении недвижимости, максимальный размер которого также установлен на уровне до 5% стоимости объекта. Этот платеж не заменяет RETT и рассматривается как отдельный элемент фискальной нагрузки, который возникает именно при продаже объекта иностранным владельцем.
Юрлицо-нерезидент должно предварительно зарегистрировать инвестиционный статус. Без этого не предоставляется право покупки объектов недвижимости в Саудовской Аравии. Поэтому до подписания договора купли-продажи требуется пройти регистрацию как иностранный инвестор, получить разрешение на осуществление деятельности и зафиксировать юридическое присутствие компании в установленном формате. После этого организация получает право участвовать в сделке как покупатель, подавать заявление на допуск к владению объектом и проходить дальнейшие процедуры через государственные цифровые сервисы. Отдельно проверяется, соответствует ли предполагаемый объект разрешенной географической зоне и заявленной цели владения. Без завершения инвестиционной регистрации и подтверждения допустимости объекта покупка недвижимости в Саудовской Аравии не подлежит государственной регистрации и не создает юридически действительного права собственности.
