Покупка недвижимости в ОАЭ за криптовалюту

Покупка недвижимости в ОАЭ за криптовалюту — правомерная и оперативная процедура, которая осуществляется в установленном порядке. Указанный механизм расчетов обеспечивает снижение рисков и издержек, связанных с трансграничными банковскими переводами, а также способствует упрощению и ускорению процедуры закрытия сделки. 

Компетентные органы интегрировали цифровые активы в государственные и банковские процедуры, обеспечив прозрачный порядок проведения и подтверждения сделок. В результате участники рынка получили доступ к инструментам, позволяющим осуществлять расчеты с применением криптовалюты на условиях действующего законодательства.

Dubai Land Department одним из первых в мире внедрил технологию блокчейн для оформления и выдачи сертификатов о праве собственности на недвижимое имущество. Покупка недвижимости за криптовалюту в ОАЭ сопровождается выдачей правоустанавливающего документа, который содержит уникальный QR-код, позволяющий любому заинтересованному лицу оперативно проверить его подлинность и убедиться в законности зарегистрированных прав. 

Покупка недвижимости в ОАЭ за криптовалюту: законодательные аспекты

Арабские Эмираты по праву считаются одной из наиболее прогрессивных юрисдикций с точки зрения интеграции цифровых активов в экономический оборот. Уже в 2016 году правительство Эмиратов инициировало интеграцию технологий блокчейн в экономические и отчетные системы страны. В 2017 году Земельный департамент Дубая стал первым в мире государственным органом, который официально запустил электронную блокчейн-платформу для управления процессами в сфере недвижимости. Данный механизм существенно расширил инвестиционные возможности для иностранных лиц, обеспечивая альтернативный способ расчетов, который может повысить оперативность проведения сделок и снизить зависимость от традиционных банковских инструментов. 

В 2018 году была совершена первая сделка по приобретению недвижимости в Дубае с использованием криптовалюты — были оплачены 50 элитных апартаментов. Оплата жилья криптовалютой предоставляет ряд ключевых преимуществ: 

• высокая скорость проведения сделки;
• надежная защита интересов сторон;
• законность (все операции контролируются Dubai Land Department);
• отсутствие скрытых комиссий и минимизация бумажной работы.

Купить недвижимость в ОАЭ за биткоины и другие криптовалюты можно при условии надлежащей идентификации сторон и фиксации сделки в установленном порядке. Кроме того, подобный формат расчетов позволяет оптимизировать транзакционные издержки, связанные с конвертацией и трансграничными банковскими переводами, а также упростить документооборот, при этом не отменяя обязательств по соблюдению действующего законодательства о регистрации права собственности.

Правовое регулирование криптовалют в ОАЭ построено по принципу многоуровневой нормативной системы, включающей федеральное законодательство и акты, принимаемые на уровне отдельных эмиратов. Ключевым нормативным актом является Постановление Кабинета Министров №111, в котором изложены правила обращения виртуальных активов. Документ закрепляет распределение регуляторных функций между федеральными государственными органами и профильными надзорными ведомствами, действующими по эмиратам.

Регуляторные нормы были усилены через Постановление Кабинета Министров №99, направленное на повышение контроля и санкций за несоблюдение правил работы с виртуальными активами. Осуществление деятельности, связанной с криптовалютами, без получения соответствующей лицензии поставщика криптоуслуг (VASP) влечет наложение административного штрафа. Помимо этого, сделки по приобретению недвижимости с использованием криптовалют в ОАЭ допускаются исключительно при участии лицензированных посредников. Несоблюдение этого предписания может повлечь признание сделки недействительной.

Поскольку криптоактивы в Эмиратах квалифицируют как цифровую форму выражения стоимости, однако не признают их законным платежным средством, выпускаемым или гарантированным центральным банком, то государственные органы регистрируют расчеты и переход права собственности исключительно в национальной валюте — дирхамах ОАЭ. В связи с этим покупка недвижимости в ОАЭ с использованием криптовалют возможна только косвенно — путем их предварительной конвертации в фиатную валюту через лицензированного и уполномоченного оператора, действующего в соответствии с требованиями финансового регулирования.

Приобретение недвижимости в ОАЭ за криптовалюту возможно исключительно при участии лицензированного финансового посредника, такого как кастодиан, брокер или специализированный платежный провайдер. Посредник проверяет цифровые кошельки, подтверждает законность происхождения активов и мониторит их последующую конвертацию в фиатную валюту с зачислением средств на эскроу-счет продавца или застройщика. Регулирующие органы требуют документального подтверждения всех этапов транзакции, включая фиксацию курса конвертации, идентификацию сторон и соблюдение правил по противодействию легализации доходов, полученных незаконным путем. 

Недвижимость за криптовалюту в Дубае, ОАЭ

Учреждение в 2022 году специализированного регулирующего органа — Управления по регулированию виртуальных активов (VARA) — свидетельствует о переходе к контролю и надзору за оборотом виртуальных активов. Введение специализированного регулятора усиливает ранее обозначенные ожидания относительно устойчивого развития отрасли, поскольку наличие уполномоченного органа с определенными полномочиями повышает уровень доверия со стороны бизнеса, инвесторов и международного сообщества, а также подтверждает долгосрочную приверженность юрисдикции формированию регулируемого и конкурентоспособного рынка виртуальных активов.

В целом, признание надежности рынка недвижимости Дубая обусловлено его международной деловой репутацией, прозрачностью регулирования и государственной политикой, направленной на защиту инвесторских прав. Стабильная динамика цен, развитая правовая инфраструктура формируют благоприятную инвестиционную среду. Покупка недвижимости в Дубае за криптовалюту представляет собой устойчиво развивающееся направление, отражающее стратегический курс Эмиратов на внедрение передовых финансовых технологий для продвижения инновационной цифровой экономики. 

Однако позиция Центрального банка Эмиратов (CBUAE) в отношении использования стейблкоинов для расчетов остается ограничительной. В соответствии с действующим регламентом PTSR токены, обеспеченные фиатными валютами, не допускаются к применению в качестве прямого платежного средства при приобретении объектов недвижимости. Действующие нормативные ограничения, установленные VARA, исключают возможность прямой оплаты товаров и услуг криптовалютой внутри страны без предварительной конвертации цифровых активов в национальную валюту — дирхам ОАЭ. В частности, установленный порядок обращения USDT в Дубае не предусматривает возможность прямого перевода средств на счета застройщиков вне лицензированных финансовых посредников.

Для законного проведения расчетов с использованием цифровых активов посредническая организация должна обладать действующей криптолицензией VASP в ОАЭ, предусматривающей право осуществления брокерско-дилерской деятельности либо операций по переводу и расчетам. Наличие соответствующего разрешения подлежит обязательной проверке через официальный публичный реестр регулятора. Лицензированный посредник обязан провести идентификацию конечного бенефициарного владельца, а также проверить происхождение и прозрачность цифровых активов, включая анализ истории криптовалютных кошельков.

К числу обязательных требований, предъявляемых к лицензированным провайдерам, относится наличие фактического присутствия на территории соответствующего эмирата, включая зарегистрированный офис и резидентский статус ключевых должностных лиц. Кроме того, такие организации обязаны:

• иметь действующее страхование профессиональной ответственности в размере, установленном регулятором;
• обеспечивать подключение к государственным системам мониторинга финансовых операций для целей отчетности;
• соблюдать требования по хранению информации о транзакциях и клиентах в течение установленного законом срока, как правило, не менее 5 лет. 

Приобретение недвижимости в Дубае с оплатой в криптовалюте требует не только участия лицензированного финансового посредника, но и наличия банковского эскроу-счета. Такая модель расчетов обеспечивает конвертацию цифровых активов в фиатные средства для застройщика и одновременно гарантирует покупателю законность и юридическую чистоту приобретаемого имущества.

Признание криптовалюты в качестве источника средств для приобретения недвижимости требует документального подтверждения всей истории владения активом и законности его происхождения. Покупатель обязан предоставить доказательства, подтверждающие источник средств, включая выписки с лицензированных криптовалютных бирж, отчеты о транзакциях и результаты анализа блокчейн-данных. Банки принимают цифровые активы в расчет только после проведения полного комплекса процедур идентификации клиента и проверки благонадежности (KYC/CDD), осуществляемых лицензированным посредником. 

Для институциональных инвесторов использование криптовалюты при приобретении недвижимости в ОАЭ является эффективным инструментом управления капиталом и ликвидностью. Взаимодействие между регулирующими органами, включая VARA и Земельный департамент Дубая, осуществляется на основе установленных процедур контроля и обмена информацией, что способствует повышению уровня защиты инвестиций. Любое намерение приобрести недвижимость в ОАЭ за криптовалюту должно сопровождаться предварительным юридическим анализом структуры сделки, проверкой статуса и полномочий посредников, а также оценкой соответствия выбранной схемы расчетов требованиям применимого законодательства.

Хотите проконсультироваться?

Свяжитесь с нашими экспертами и получите ответы на ваши вопросы.

Заказать консультацию

Какую недвижимость в ОАЭ можно купить за криптовалюту

Рынок недвижимости ОАЭ предоставляет возможность приобретения объектов различного типа — от жилых апартаментов и вилл до коммерческих помещений и офисов — с использованием цифровых валют. В некоторых эмиратах, например, в Дубае, ряд девелоперов уже открыто принимает криптовалюту для оплаты апартаментов в новых жилых комплексах, но при этом заключаются контракты, в которых криптовалюта указывается как средство перевода стоимости, а окончательный расчет часто фиксируется в национальной валюте. 

1. Damac Properties — принимает Bitcoin (BTC) и Ethereum (ETH) через утвержденных партнеров.
2. Emaar Properties, Nakheel, Ellington Properties, Omniyat, Arada — через криптоплатежные шлюзы и OTC‑каналы.

Такие сделки чаще всего доступны на этапе предпродажи (off‑plan), инвестиционных программ или для престижных объектов. Покупка завершенных квартир, вилл или коммерческих помещений возможна через проверенные платформы, принимающие криптовалюту (типа CryptoHomes или через посредников), при условии дальнейшей конвертации в дирхамы перед оформлением сделки. Среди районов, где можно оплатить криптовалютой покупку недвижимости в ОАЭ через посредников, часто упоминаются Palm Jumeirah, Dubai Creek Harbour, Dubai Hills Estate.

Покупка недвижимости за криптовалюту в ОАЭ открывает возможности для частного владения и инвестиционных целей, включая сдачу в аренду и дальнейшую перепродажу. Однако волатильность криптовалюты может влиять на фактическую стоимость, поэтому финансовое планирование и юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в ОАЭ обеспечивают безопасность инвестиций. 

Как купить недвижимость за криптовалюту в ОАЭ

Покупка недвижимости в ОАЭ за цифровые валюты по сути не отличается от стандартной сделки с наличными или банковским переводом, однако имеет свои особенности.

Создание криптовалютного кошелька

Перед совершением сделки покупателю необходимо открыть криптовалютный кошелек, где будут храниться биткоины или другая цифровая валюта. Даже если вы держите криптовалюту за пределами ОАЭ, ее происхождение должно быть прослеживаемо через блокчейн и подтверждено документально.

Подбор объекта недвижимости

Покупка недвижимости в ОАЭ за криптовалюту начинается с подбора объекта. Необходимо определить тип недвижимости, который соответствует целям — это может быть жилой (квартира, вилла) или коммерческая объект (офисы, торговые площади), гостиничные апартаменты или проекты off‐plan. Одним из этапов является аудит района и инфраструктуры:

• в Дубае это могут быть престижные локации по типу Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Dubai Marina;
• в Абу-Даби — Corniche, Saadiyat Island или Yas Island.

Помимо расположения, необходимо проверить правовой статус объекта, застройщика, наличие разрешений на строительство и регистрацию прав собственности, а также ликвидность недвижимости на вторичном рынке. Также важно помнить, что не все продавцы или застройщики принимают цифровые активы напрямую. Некоторые принимают только через проверенные партнерские платформы. 

Юридическая проверка и подготовка документов

Процедура покупки недвижимости в ОАЭ за криптовалюту включает обязательное проведение юридической проверки. В ОАЭ покупка недвижимости за крипту регулируется федеральным и эмиратским законодательством, и основное внимание уделяется следующим аспектам: 

• проверка права собственности;
• наличие обременений или залогов, разрешений застройщика на продажу. 

Все сделки должны быть оформлены в письменном виде и зарегистрированы в Земельном департаменте, а сделки с недвижимостью на этапе off‑plan — через эскроу-счета, обеспечивающие защиту инвесторов. На этом этапе покупатель предоставляет копии паспорта, подтверждение адреса и, при необходимости, документы о юридическом статусе компании, если покупка недвижимости за крипту в ОАЭ осуществляется через корпоративную структуру.

Заключение договора и финансовая подготовка

Далее следует подготовка и подписание предварительного договора купли-продажи, в котором фиксируются условия сделки, цена, способ оплаты и сроки передачи прав собственности. В ОАЭ оплата недвижимости криптовалютой обычно осуществляется в дирхамах (AED), однако криптовалюта может быть использована через лицензированные обменные платформы с последующей конвертацией в AED. Покупатель обязан оплатить регистрационный сбор в размере 4% от стоимости объекта (для Дубая) и, при необходимости, агентские комиссии. В случае инвестиций через корпоративные структуры или трасты дополнительно требуется соблюдение требований Центрального банка ОАЭ и VARA при использовании цифровых активов.

Регистрация прав собственности на недвижимость в ОАЭ

После подписания договора и перечисления средств производится окончательная регистрация права собственности в Земельном департаменте. Для этого подготовленные документы передаются на рассмотрение, и на основе проверки статуса, платежей и разрешений регистрируется право собственности в официальном реестре. На этом этапе выдается Title Deed — официальный документ, подтверждающий право собственности покупателя. Если недвижимость приобреталась на этапе off‑plan, застройщик обязан передать объект в оговоренные сроки, а покупатель — удостовериться в соответствии объекта техническим и юридическим стандартам. 

Для иностранных граждан ОАЭ предлагает широкие возможности владения недвижимостью в designated freehold areas, где иностранцы имеют полные права собственности. Оформление сделки по покупке недвижимости в ОАЭ за криптовалюту связано с проверкой криптокошельков банками и регуляторами с целью оценки их держателей на предмет участия в сомнительных транзакциях или использовании сервисов по микшированию криптовалюты. 

Необходимые документы для покупки недвижимости в ОАЭ за криптовалюту

При приобретении недвижимости с использованием криптовалюты в ОАЭ набор документов схож с теми, что должны быть поданы при стандартной процедуре покупки за фиатные средства. Основное отличие заключается в необходимости подтвердить легальное происхождение цифровой валюты или средств, использованных для ее приобретения.

Любая сделка с недвижимостью в ОАЭ требует соблюдения правил идентификации личности и проверки благонадежности покупателя (Know Your Customer). Для физических лиц основными документами являются: 

• паспорт или удостоверение личности, действующее на момент сделки;
• подтверждение адреса проживания (счет за комуслуги или банковская выписка).

Если покупка недвижимости с оплатой криптовалютой в ОАЭ осуществляется через корпоративное лицо, необходимо предоставить учредительные документы компании, свидетельство о регистрации, лицензию на деятельность и список бенефициаров. В случае использования криптовалюты посредники также требуют подтверждение источника средств, чтобы соответствовать требованиям AML и правилам VARA.

Для оформления сделки по покупке недвижимости в ОАЭ за крипту необходимы документы, подтверждающие законность объекта и право продавца на его реализацию. К ним относятся:

• свидетельство о праве собственности (Title Deed) продавца;
• официальная регистрация в Земельном департаменте эмирата;
• разрешения на строительство (если речь идет о проекте off‑plan);
• документы, подтверждающие отсутствие обременений, долгов по коммунальным платежам или залогов. 

Если покупка осуществляется через криптовалюту, дополнительно проверяется возможность застройщика или посредника принимать цифровую валюту через лицензированные платежные шлюзы, а также наличие контракта с криптоплатформой, обеспечивающей конвертацию средств в дирхамы (AED).

Поскольку в ОАЭ криптовалюта не является законным средством платежа, покупатель должен предоставить доказательства законного происхождения цифровых активов и их последующей конвертации в AED через лицензированного посредника или платежный шлюз. Обычно требуются: 

• выписки из криптокошельков;
• транзакционные отчеты платформы обмена;
• договор с OTC‑брокером или платежным шлюзом;
• документы, подтверждающие согласованную сумму и валюту сделки. 

Иностранные покупатели должны учитывать, что для регистрации недвижимости в ОАЭ в designated freehold areas иногда требуется виза инвестора, резидентский статус или разрешение от соответствующего департамента эмирата. Если планируется получение Golden Visa в ОАЭ через инвестиции в недвижимость, дополнительно оформляются документы, подтверждающие стоимость объекта, юридическую чистоту сделки и полное внесение средств на эскроу-счет или через лицензированные платформы. 

Цены на недвижимость в ОАЭ 

Рынок недвижимости Дубая сохраняет статус одного из наиболее разнообразных по типам жилья в ОАЭ. В центральных районах, таких как Business Bay и Downtown, преобладают высотные жилые комплексы с развитой внутренней инфраструктурой и сервисами. Купить квартиру в Дубае можно минимум за 1,55 млн AED, тогда как недвижимость в более доступных районах, например в International City, начинается от 600 000 AED. Спрос на таунхаусы и виллы наблюдается в закрытых жилых комплексах, таких как Dubai Hills Estate и Arabian Ranches. Средняя стоимость таунхауса достигает 3 млн AED, а просторные виллы — от 7,5 млн AED. Сегмент элитной недвижимости сосредоточен в Palm Jumeirah и Dubai Islands. Стоимость квадратного метра может превышать 40 000 AED. 

Помимо Дубая, инвесторы отдают предпочтение покупке недвижимости в ОАЭ за крипту в эмиратах Абу-Даби и Рас-эль-Хайма. Средняя стоимость апартаментов составляет около 1,5 млн AED в Абу-Даби, а в Al Marjan Island в Рас-эль-Хайме, где развивается курортная инфраструктура, можно приобрести квартиру за криптовалюту от 1,1 млн AED. На вторичном рынке предпочтение отдается энергоэффективным объектам. Объекты, расположенные вблизи новых линий метро или крупных транспортных узлов, демонстрируют доходность на 2–3% выше среднерыночной. 

Налоги при покупке недвижимости в ОАЭ за криптовалюту

Операции, связанные с передачей и обменом криптовалют, признаются финансовыми услугами. Это означает, что транзакции по конвертации криптоактивов в Эмиратах освобождены от НДС. Приобретение недвижимости за криптовалюту в Эмиратах также освобождается от уплаты налога на имущество. Единственной статьей расходов остается регистрационный сбор, взимаемый Земельным департаментом, который составляет 4% от стоимости сделки. 

Налогообложение операций с криптовалютами в ОАЭ для юридических лиц предполагает обязательное включение прибыли от их реализации в общую налогооблагаемую базу. Компании обязаны вести прозрачный учет всех транзакций в соответствии с требованиями Федерального налогового управления (Federal Tax Authority, FTA) и международными стандартами финансовой отчетности. Если годовой доход компании превышает установленный порог в 375 000 дирхамов ОАЭ, необходимо уплачивать налог на прибыль (9%) при совершении операций с недвижимостью, оплачиваемой криптовалютой. 

Приобретение недвижимости в ОАЭ с использованием криптовалюты включает уплату муниципальных сборов. Их размер составляет 5% от годовой стоимости аренды и распределяется равными частями в ежемесячных счетах за коммунальные услуги. Прямого налога на недвижимость в ОАЭ нет, что позволяет инвесторам сохранять высокую доходность от эксплуатации объектов. 

Сопровождение сделок по покупке недвижимости в ОАЭ за криптовалюту

Покупка недвижимости в Арабских Эмиратах за криптовалюты — инновационный способ инвестирования. При этом такие договоренности предполагают повышенные требования к правовой корректности и финансовой устойчивости. Прежде всего законодательство регулирует рынок криптовалют и их применение в коммерческих операциях, включая приобретение объектов недвижимости. Несмотря на высокий уровень правовой защищенности сделок с недвижимостью в Эмиратах, операции с криптовалютой требуют дополнительной проверки контрагентов, прозрачности источников средств и соответствия предписаниям местных регуляторов, таких как Центральный банк и местные органы по регулированию цифровых активов.

Сопровождение сделок с недвижимостью в ОАЭ начинается с выбора объекта и аудита правового статуса, включая наличие всех разрешительных документов, отсутствие обременений и правильность регистрации в земельных реестрах эмирата. На этапе согласования условий сделки важно правильно оформить договор купли-продажи с указанием способа расчета через криптовалюту, обеспечив однозначность прав и обязанностей сторон, механизм конверсии цифровых активов в местную валюту (при необходимости), а также защиту от колебаний курса. Дополнительно требуется согласование с банками и платежными провайдерами, чтобы убедиться в законности и прозрачности перевода средств, что снижает риск блокировки транзакции или финансовых претензий в будущем.

Юридическое сопровождение криптовалютных сделок в ОАЭ также включает организацию безопасного проведения расчетов через смарт-контракты или эскроу-счета, что минимизирует риски сторон и обеспечивает исполнение условий договора в автоматическом режиме. Услуги обычно включают подготовку всех сопутствующих документов: 

• нотариально удостоверенные соглашения;
• договоры об управлении и передаче прав собственности;
• уведомления о соблюдении налогового и валютного законодательства.

Дополнительно экспертная поддержка может включать консультации по международному налоговому учету, вопросам наследования и правового статуса криптовалютных активов в конкретном эмирате. Сделки с использованием криптовалюты в ОАЭ пока остаются относительно новой практикой, требующей индивидуального подхода к каждому объекту и каждому клиенту. 

Профильные консультанты, специализирующиеся на криптовалюте и недвижимости, помогают избежать типичных ошибок, таких как недостаточная проверка продавца, неопределенность условий оплаты, нарушения валютного законодательства или риски блокировки транзакций. При правильной организации и профессиональном сопровождении покупка недвижимости за криптовалюту может стать эффективным инструментом диверсификации капитала.

Заключение

Покупка недвижимости в ОАЭ за криптовалюту интегрирована в государственную систему регулирования. Использование лицензированных финансовых посредников, соблюдение процедур конвертации цифровых активов в дирхамы, а также обязательная проверка источника средств обеспечивает ghfdjvthyjcnm и прозрачность сделок. Dubai Land Department и VARA создают надежную инфраструктуру, позволяя инвесторам безопасно приобретать объекты различного типа — от жилых апартаментов до коммерческих помещений. Такой подход сочетает инновационные технологии и стандарты финансового контроля, делая инвестиции в недвижимость с использованием криптовалюты легальным инструментом на рынке ОАЭ.