Связаться с нами 
В данной статье изложена полезная информация по ряду вопросов, связанных с процедурой покупки банка в США и проверки недвижимости банковских организаций. При рассмотрении вопроса о покупке американского банка важными активами и обязательствами, которые подлежат анализу и рассмотрению, являются:
- ссуды;
- депозиты;
- взаимоотношения с клиентами;
- договоры с поставщиками;
- соблюдение нормативных требований;
- вопросы, связанные с сотрудниками банка.
К тому же, не менее важным активом банка считается его недвижимость, которую покупатели часто недооценивают. Обратите внимание, что недвижимость важна независимо от того, является ли она собственностью или арендована.
Due diligence при приобретении банка в контексте объектов недвижимости:
Базовая юридическая проверка
Во-первых, покупатель должен получить от банка:
- список всей недвижимости (включая OREO), относящейся к банку-продавцу;
- информацию о том, арендована недвижимость или является собственностью;
- титульное обязательство для полиса страхования прав собственности владельца для каждого находящегося в собственности участка земли;
- копии всех контрактов, планов, обследований, экологических отчетов о состоянии имущества для каждого объекта, независимо от того, арендованы они или находятся во владении;
- копии договоров аренды для всех арендуемых объектов недвижимости.
Проверка арендованной недвижимости
Если вы решили купить готовую компанию в США для осуществления банковской деятельности, а недвижимость банка взята в аренду, стоит учитывать:
- требует ли структура сделки согласия арендодателя (каковы сроки и стоимость получения согласия арендодателя);
- приемлемы ли остальные условия аренды.
Due diligence объектов недвижимости при осуществлении сделки по покупке компании в США
Если недвижимость находится в собственности, покупатель должен учитывать следующее:
- есть ли надлежащий доступ к существующему механизму для сквозного или автономного банкомата;
- все ли необходимые улучшения находятся в границах объекта;
- есть ли парковка;
- есть ли подъездная дорога или другой доступ к парковке или зданию;
- есть ли какие-либо посягательства на собственность;
- размещение служебных линий.
Для этого необходимо получить исследование ALTA для каждого находящейся в собственности участка и объекта. Такой анализ геодезистов подтвердит доступ и наличие любых посягательств, найдет сервитуты, а также предоставит полный спектр документов, связанных с правами собственности. Если вы планируете провести сделку по покупке банковской компании в США, все эти данные будут крайне важны.
Зонирование
Проведение due diligence объектов недвижимости в США включает проверку соответствия использования имущества применимым государственным нормативам, включая кодекс местного зонирования. Несоблюдение требований местного зонирования может привести к закрытию банка-продавца до тех пор, пока требования не будут соблюдены.
Экологический статус
Чтобы определить, каково экологическое состояние объекта, покупателю нужно получить отчет с оценкой состояния окружающей среды (Phase I Environmental Assessment) каждого объекта, находящегося в собственности банка, чтобы определить:
- риск загрязнения окружающей среды; и
- риск государственного и/или федерального принудительного выполнения устранения загрязнений.
Невыполнение минимальной экологической экспертизы на принадлежащем участке земли может привести к нежелательной экологической ответственности и к потенциальным затратам на очистку.
Состояние здания
Чтобы перед сделкой по покупке компании в США для осуществления банковской деятельности определить состояние имущества и возможные краткосрочные и долгосрочные затраты, покупатель должен получить отчет о состоянии имущества для каждого находящегося в собственности объекта и участка, в котором будут указаны ремонт, замена и сроки.
Заключение
При покупке банка в Соединенных Штатах проведение правового аудита объектов недвижимости поможет избежать или уменьшить дорогостоящие ошибки и расходы. Чтобы получить консультацию по приобретению готовой американской компании, свяжитесь с сотрудниками компании IncFine.
