Недвижимость и блокчейн – взгляд в будущее

Что такое блокчейн? Большинство людей, вероятно, теперь знакомы с ним в связи с виртуальной валютой Биткойн, Ether и им подобные. Однако области применения блокчейна выходят далеко за пределы областей применения криптовалют. Следовательно, использовать блокчейн можно в гораздо большем количестве областей, чем в виртуальную валюту.

В отличие от индустрии финансовых услуг, которая давно использует технологии блокчейна для получения более высокой прибыли (например, алгоритмическая торговля), недвижимость – это отрасль, которая в основном не изменилась за последние десятилетия. В то же время оцифровка не останавливается на секторе недвижимости – хотя и не продвигается так быстро, как в финансовой индустрии. Потенциал блокчейна недавно был признан и здесь. Международная ассоциация блокчейн-недвижимости (IBREA) уже работает над тем, чтобы внедрить технологии блокчейн в сфере недвижимости. Например, возможно создать земельный реестр на основе блокчейна, разработать контракты в виде так называемых интеллектуальных контрактов, а также оцифровать финансирование.

Блокчейн также называется распределенной базой данных. Это распределенный регистр, отсюда и термин «технология распределенных регистров» (DLT). Система базы данных может быть публично спроектирована как «Public Blockchain» или для определенной группы «Private Blockchain». Технически данные хранятся линейно в отдельных «блоках». Между блоками создается соединение (отсюда и термин цепочка в цепочке блоков) с помощью зашифрованной контрольной суммы, которая больше не может быть изменена, поэтому данные блоков безопасно хранятся в цепочке.

Таким образом, технология блокчейна имеет три особенно интересные характеристики:

1. распределенный,
2. неизменяемый,
3. посредник не нужен.

Распределенный относится к распределенной архитектуре данных, «единой точке отказа», которая позволяет избежать полной потери данных и делает систему чрезвычайно устойчивой. Неизменным является свойство, которого до сих пор не было в цифровом мире. Независимо от того, насколько безопасна база данных, все еще есть «супер администратор», который может изменить или даже удалить запись. С блокчейном это не так. Все, что когда-то хранилось там, хранится там вечно и всегда. Это означает, что информация может быть легко отслежена с помощью блокчейна, и ее точность гарантирована. Еще одна сильная сторона блокчейна: участники сети приходят к соглашению без посредников относительно того, будет ли проводиться запланированная транзакция или нет. С этой целью каждый участник сети цепочки блоков ведет свой собственный журнал всех транзакций. Этот журнал обычно называют распределенной книгой (DLT). 

Применение блокчейна в недвижимости

Кадастровая книга на блокчейне. Было много дискуссий относительно того, может ли технология блокчейна заменить и таким образом упростить систему регистрации земли (Grundbuchwesen) в Германии. Убедительные голоса говорят против этого: тот факт, что публичные нотариусы и земельные реестры применяют здесь высокие стандарты аудита и безопасности, означает, что аспект безопасности уже выполнен, а технология блокчейна здесь не обещает никакой дополнительной ценности.

Это, наоборот, приведет к снижению безопасности (блокчейн, вероятно, не сможет заменить работу нотариуса). Единственное, что может поддержать блокчейн на этом этапе, это его скорость. Транзакция займет всего несколько дней или часов в дополнение к регистрации; Операции с недвижимостью с момента первого контакта сторон до регистрации перехода права собственности в земельной книге обычно занимают более полугода, что в основном связано с продолжительностью регистрации в земельной книге. Обработка платежей. Блокчейн может внести всесторонний вклад в упрощение платежных операций в секторе недвижимости. Например, условия оплаты и выплаты регулярно отображаются как «если / то условия».

Прежде всего, частичные платежи в соответствии с § 632a пункт. 1 Гражданского кодекса Германии (BGB) или с § 16 абз. 1 из немецкой премии и контрактные правила для строительных услуг (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen - Teil B, VOB/B) должны быть упомянуты здесь. Затем подрядчик может потребовать авансовые платежи в размере стоимости соответствующей услуги («тогда») за доказанные договорные услуги (условие «если»). Авансовые платежи являются важным инструментом рефинансирования для строительных компаний, которые могут потребовать оплату услуг только после их предоставления. На практике процесс определения производительности, выставления счетов, проверки и утверждения или оплаты обычно занимает значительное время и ресурсы.

Благодаря существующей структуре соответствующих правил if/then автоматизация представляется возможной и осуществимой при использовании блокчейна. Договорная комиссия и оплата. Технология блокчейна и криптовалюта как средство платежа открывают дополнительный потенциал, который может быть полезен для строительных контрактов. Можно договор заключить через блокчейн. Договаривающиеся стороны не подписывают бумажный договор, а подписывают своей цифровой подписью сохраненную в электронном виде версию договора, которая была сохранена в блокчейне в неизменной форме. Различные практики сдачи крупных строительных контрактов вместе с их приложениями к нотариусу становятся таким же излишним, как и трудоемкая инициализация всех контрактных приложений. Дополнительные преимущества могут возникнуть в отношении эксплуатационных и гарантийных ценных бумаг, используемых сегодня. Такие гарантии могут быть заменены платежными обещаниями в криптовалюте, которые автоматически и гарантированно выполняются на основе смарт-контракта при возникновении определенных условий.

Использование смарт-контрактов. В рамках процесса аренды значительный потенциал приложений также рассматривается использование технологии блокчейн для «умных контрактов». Несмотря на то, что здесь пока нет каких-либо конкретных приложений, объявления участников отрасли уже показывают, что мелкие повторяющиеся процессы, которые встречаются в большом количестве в управлении недвижимостью, могут обрабатываться эффективнее, чем раньше, с помощью технология блокчейна. Первоначально это относится ко всей системе учета электроэнергии и других коммунальных услуг. Это может устранить необходимость значительных усилий в управлении недвижимостью за счет автоматизации, особенно в области учета платы за обслуживание. Однако автоматизация может пойти намного дальше используя «умные контракты» на основании технологии блокчейна. Серьезное внимание уделяется возможности автоматической сдачи в аренду арендуемых помещений путем простого входа в такие арендуемые помещения.

В таком случае соглашение об автоматической аренде может автоматически проверять и выполнять условия аренды, в частности, платежа. Вся транзакция проверяется и регистрируется блокчейном. На фоне германского гражданского права все еще предстоит решить много задач, чтобы реально обеспечить юридическую безопасность таких основанных на блокчейне смарт-контрактов. Наконец, планируется также приложение на основе блокчейна с приложением для управления репутацией арендатора, которое призвано помочь преодолеть асимметрию знаний между арендодателями и арендаторами. Возникающая проблема состоит в том, что блокчейн – это обязательно электронная конструкция, которая работает в сети, распределенной по нескольким серверам (обычно в Интернете). В связи с этим возникает вопрос о том, доступны ли смарт-контракты и для юридических операций, связанных с конкретными формами.

Это может все еще иметь место с предписанной текстовой формой согласно § 126b BGB. Однако письменная форма, публичная сертификация или другие формальные требования не могут быть фактически представлены в блокчейне и, следовательно, также не представлены в смарт-контрактах. Однако вывод о том, что Smart Contracts не может быть использован в формальных транзакциях, неверен. Сделки с недвижимостью или соглашения о поручительстве являются подходящим предметом смарт-контракта, если стороны соглашаются сделать официальные декларации о намерениях вне блокчейна, а затем неофициально передать их в блокчейн с целью запуска механизмов смарт-контракта. 

Перспектива на будущее

Такого развития событий в Германии не ожидается в секторе недвижимости в среднесрочной перспективе. Из-за высоких стандартов аудита, проводимых нотариусами и земельными реестрами, аспект безопасности, предлагаемый технологией блокчейна, также не имеет большого значения, так как таких пробелов в безопасности в существующей системе тоже нет, и в них нет необходимости. Тем не менее, ускорение транзакций до нескольких дней или часов, что стало возможным благодаря технологии блокчейн, также будет приветствоваться на немецком рынке недвижимости. Операции с недвижимостью в настоящее время занимают длительное время, обычно не менее шести месяцев, от первого контакта сторон до записи о передаче права собственности в земельной книге. Единственное изменение в немецкой системе земельных книг в обозримом будущем – это введение единой федеральной базы данных земельных книг, которая заменит текущее графическое хранилище целых страниц земельных книг, но не основано на технологии блокчейна. Хотя это может привести к ускорению процедуры регистрации земли в единичных случаях, это по существу ничего не изменит в текущих процессах регистрации земли.