Покупка недвижимости в Португалии за криптовалюту

Покупка недвижимости в Португалии за криптовалюту официально разрешена в соответствии с положениями национального законодательства после полной имплементации положений Регламента MiCA. Наблюдается устойчивая активизация бизнеса и частных лиц к покупке недвижимости за цифровые валюты, рассматриваемой как инструмент сохранения капитала в безопасной европейской стране.

В публикации речь идет о том, кто может купить недвижимость в Португалии с оплатой в криптовалюте, подробно описывается структура сделки — от согласования условий купли-продажи и фиксации курса цифрового актива до нотариального удостоверения и государственной регистрации перехода права собственности. Отдельное внимание уделяется комплаенс-процедурам — проверке источника происхождения средств (AML), идентификации сторон и бенефициаров (KYC), а также верификации криптокошельков, используемых в расчетах. Анализируются требования к документальному подтверждению транзакционной истории, механизмам трассировки блокчейн-операций и взаимодействию с финансовыми посредниками, включая случаи конвертации криптовалюты в фиат перед закрытием сделки. Также освещаются налоговые и правовые аспекты, связанные с отражением таких операций в отчетности и соблюдением действующего регулирования.

Недвижимость в Португалии с оплатой в криптовалюте

Во всем мире отмечается увеличение спроса на криптовалюты в качестве механизма международных расчетов и защиты капитала. Это в большей степени характерно для инвесторов из государств, где установлены валютные ограничения либо действуют санкции, ограничивающие трансграничное перемещение денежных средств. 

В условиях ограничения доступа к традиционным каналам перевода денежных средств, включая блокировку SWIFT-платежей или введение валютного контроля, криптовалюта выполняет функцию альтернативного платежного механизма. Использование цифровых активов обеспечивает возможность быстрого перевода средств за пределы государства без участия банковской инфраструктуры и без географической привязки к юрисдикции. Криптовалютные транзакции не имеют фиксированных ограничений, тогда как банки могут останавливать крупные переводы до предоставления дополнительных справок.

В результате наблюдается тенденция к использованию цифровых активов для приобретения недвижимости. Такой подход позволяет конвертировать цифровые накопления в реальный объект собственности, снижая зависимость от бюрократических процедур и ограничений традиционной финансовой системы.

Чем вызван интерес к покупке недвижимости в Португалии за криптовалюту 

Для инвесторов покупка недвижимости за криптовалюту в Португалии является инструментом диверсификации капитала и реализации прибыли — переводом виртуальных активов в материальные, обладающие потенциальным доходом (например, через аренду или прирост стоимости). У основателей технологических стартапов, владельцев блокчейн-проектов и DeFi-платформ, которые часто не имеют традиционных банковских счетов, основная часть средств сосредоточена в криптовалюте или стейблкоинах. Приобретение недвижимости с оплатой в криптовалюте в Португалии позволяет минимизировать бюрократические сложности при конвертации активов через банки. Криптовалютный расчет является не способом обхода ограничений, а естественным финансовым инструментом, учитывая структуру активов.

Граждане государств с ограниченной финансовой интеграцией с существенными финансовыми накоплениями, которые они стремятся обезопасить от рисков локальной экономики и санкционной политики. В этих условиях криптовалюты являются альтернативным инструментом перемещения капитала. При этом проверяется соблюдение этой категорией инвесторов требований законодательства Евросоюза и национальных правил Португалии, особенно в части происхождения средств.

Регулирование криптовалюты в Португалии

Эта страна признана одной из наиболее криптодружественных юрисдикций Европы. Впервые среди европейских государств именно в Португалии была легализована сделка с недвижимостью через оплату криптой. В прошлом году город Лиссабон признан ведущим центром криптовалютных операций в Евросоюзе: приблизительно 15% всех сделок, совершаемых нерезидентами, осуществлялись с использованием криптопроцессинга. 

На национальном уровне криптовалюты не запрещены: их оборот законодательно признан и регулируется. Принятие Закона № 83 внедрило в национальное законодательство положения для контроля операций с виртуальными активами. Закон имплементировал предписания V Директивы ЕС по AML/CTF. Фактически было легализовано использование криптовалют в коммерческой деятельности.

Согласно платежному праву, криптовалюта не признана легальным средством расчета или официальной валютой. Но для частных сделок, таких как покупка недвижимости в Португалии с оплатой в криптовалюте, она может использоваться для расчетов по согласованию сторон. Стороны вправе выбрать форму и средство исполнения обязательства, если это не противоречит закону, публичному порядку или правам третьих лиц.

Внутренние правила Нотариальной палаты разрешают оформление сделок купли-продажи недвижимости с расчетом в криптовалюте в Португалии. Указанные правила устанавливают правовые и процедурные требования к оформлению подобных договоров, включая порядок идентификации сторон, раскрытие информации о способе и механизме расчетов, а также подтверждение факта передачи цифровых активов. Хотя сделки с недвижимостью за криптовалюту в Португалии признаны официально допустимыми, при этом сохраняется ряд ограничений, связанных с идентификацией сторон и соблюдением норм AML/CTF.

Приобретение недвижимости в Португалии с использованием криптовалюты регулируется положениями национального законодательства, в которое имплементированы требования европейского Регламента MiCA. Реализация этих норм предполагает не только соблюдение стандартных процедур по AML/CFT, но и специфические требования к ведению учета, включая документирование источника средств и обеспечение возможности аудита.

Функции регулирования сделок с криптовалютой в Португалии распределены между Banco de Portugal (BdP) и Portuguese Securities Market Commission (CMVM). BdP сосредоточен на регулировании институциональных участников рынка и платежных операций, связанных с цифровыми активами, включая вопросы обмена криптовалют на евро и мониторинг системных рисков. CMVM контролирует применение MiCA к инвестиционным продуктам и токенизированным активам, что актуально при сделках с недвижимостью через структуры с долевым участием или токенизацией прав собственности.

Лица, желающие купить квартиру за криптовалюту в Португалии, обязаны пройти комплексную проверку. Нотариусы выступают первичной инстанцией финансового контроля, проверяя законность и прозрачность накопления активов и обеспечивая соответствие сделки требованиям законодательства. AML/KYC-контроль в сделках с криптовалютой в Португалии обязывает покупателя раскрыть источник поступления средств, используемых для приобретения объекта, а также предоставить доказательства путей их поступления, к примеру, банковские выписки о выводе средств на криптобиржу и подтверждение покупки криптовалюты на указанную сумму.

Необходимо также указать адреса криптовалютных кошельков для проведения платежей и зачисления криптоактивов. Все участники должны быть идентифицированы, включая конечных бенефициаров, если задействованы компании. В момент заключения сделки фиксируется факт перевода криптовалюты, что документально подтверждает выполнение финансовых обязательств сторон.

Планируя купить недвижимость за криптовалюту в Португалии, следует уделить внимание установленным лимитам сделок. Согласно португальскому законодательству, если стоимость объекта превышает 200 000 EUR, нотариус обязан заранее уведомить Central Department of Criminal Investigation and Prosecution и Unidade de Informação Financeira (DCIAP и UIF) о планируемой сделке. Эти ведомства оценивают уровень рисков и осуществляют контроль за потенциальными финансовыми злоупотреблениями.

Оформление сделки с недвижимостью в Португалии за криптовалюту суммой свыше 200 000 EUR требует от нотариуса уведомления уполномоченных органов, а также представления отчета по колебаниям стоимости цифровых валют между датой предварительного договора (Contrato de Promessa) и датой окончательного переоформления права собственности. Двухступенчатая процедура обусловлена высокой волатильностью криптовалют и направлена на предотвращение манипуляций, в частности, занижения стоимости для налоговых целей.

Хотите проконсультироваться?

Свяжитесь с нашими экспертами и получите ответы на ваши вопросы.

Заказать консультацию

Купить недвижимость за криптовалюту в 2026 году

Покупка недвижимости за криптовалюту в Португалии сложнее стандартной сделки с фиатными средствами и включает юридические, финансовые и технические шаги — от намерения инвестора вложить криптоактивы в объект недвижимости до момента приобретения права собственности и последующего вывода средств от возможной перепродажи на банковский счет.

Подготовка и выбор объекта недвижимости

Процедура покупки недвижимости в Португалии за криптовалюту начинается с выбора объекта, который соответствует требованиям по местоположению, типу и бюджету. Важным юридическим аспектом при покупке недвижимости в Португалии за криптовалюту является согласие продавца на расчет в крипте.

Если для продавца принципиально получение выручки именно в евро, целесообразно на этапе структурирования сделки заранее закрепить порядок валютной конвертации. Это включает определение источника курса, момента его фиксации, возможного спреда, а также распределение рисков, связанных с колебаниями и волатильностью цифровых активов. Независимо от выбранного способа расчетов, обязательство по договору формулируется и подлежит исполнению в евро как в базовой валюте. В случае использования криптовалюты в качестве расчетного инструмента стороны отдельно согласовывают механизм пересчета: дату и время определения курса, используемую торговую площадку или индекс, порядок подтверждения котировки, а также действия при резких изменениях цены или технических сбоях.

Due diligence сделки по покупке недвижимости в Португалии

Осуществляется комплексная юридическая проверка чистоты и полноты прав на целевой объект недвижимости посредством анализа сведений, содержащихся в Земельном кадастре. После выбора объекта необходимо выбрать вариант расчетов. Виртуальная валюта может быть передана на хранение лицензированному провайдеру, который осуществляет их конвертацию и перечисляет евро на счет покупателя или же эскроу-счет нотариуса/продавца. Дальнейшее оформление сделки по покупке недвижимости за крипту в Португалии происходит по стандартной схеме с евро. 

Во втором случае в договоре прямо фиксируется, что иностранный инвестор может оплатить покупку недвижимости в Португалии криптовалютой. Покупатель переводит криптовалюту на кошелек продавца, а нотариус засвидетельствует получение средств. Продавец может использовать ее по собственному усмотрению — как инвестицию либо конвертировать в евро. Доступны также комбинированные решения (часть суммы — криптовалютой, часть — фиатом) или расчеты через NFT, но такие варианты требуют особой правовой проработки.

Проверка правовых и регуляторных ограничений

Купить недвижимость в Португалии за криптовалюту можно через прямую оплату, при этом покупатель должен иметь защищенный криптокошелек, с которого будет произведен платеж. При выборе схемы конвертации в традиционные деньги покупателю может потребоваться открыть счет на криптовалютной бирже в ЕС или же воспользоваться услугами специализированной платформы, работающей с недвижимостью. В обоих случаях необходимо пройти процедуру KYC (Know Your Customer) — предоставить документы, подтверждающие личность, адрес проживания и источники средств. Одновременно целесообразно открыть счет в банке или платежной системе в Португалии, на который в дальнейшем будут зачислены евро. 

Разработка предварительного договора

Стандартной практикой является заключение предварительного договора, в котором стороны детально фиксируют все существенные условия будущей сделки. В документе определяется предмет договора с точной идентификацией объекта, согласованная цена, порядок и сроки исполнения обязательств, распределение сопутствующих расходов, а также специальные положения, регулирующие способ расчетов, включая оплату с использованием криптовалюты либо механизм ее предварительной конвертации. Как правило, стороны отдельно оговаривают курс конвертации, дату его фиксации и распределение валютных рисков. На данном этапе обычно производится предоплата — от 10 до 30% стоимости объекта.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости в Португалии за криптовалюту обязательно должен предусматривать:

• механизм окончательного расчета (адреса кошельков, курс, участие биржи);
• распределение ответственности при резких колебаниях курса либо при невозможности проведения транзакции;
• подтверждение обеспечения задатка и гарантий для продавца, подтверждающее серьезность намерений покупателя.

Оформление сделки по покупке недвижимости в Португалии за крипту сопровождается следующими документами:

1. Идентификационный номер налогоплательщика (NIF) для каждой стороны.
2. Кадастровый документ с актуальной информацией о зарегистрированных обременениях.
3. Техпаспорт объекта, подтверждающий его характеристики и состояние.
4. Документальное доказательство владения криптовалютным кошельком.
5. Декларация, удостоверяющая факт уплаты налога на переход имущественных прав (IMT) и гербового платежа (Imposto do Selo).

Иностранец, желающий купить недвижимость в Португалии с оплатой в криптовалюте, обязан подать документальное удостоверение баланса на дату подписания договора, к примеру, выписку из криптовалютного кошелька. Может предъявляться требование подачи отчета о трассировке криптоадресов, подтверждающего отсутствие связи средств с незаконной деятельностью. Отчеты предоставляются провайдерами услуг виртуальных активов либо специализированными компаниями. Для крупной сделки по покупке недвижимости в Португалии за биткоины (сумма свыше 200 000 EUR) нотариус обязан направить предварительное уведомление в соответствующие государственные органы и убедиться в отсутствии возражений перед проведением сделки. 

Налоги при покупке недвижимости в Португалии за криптовалюту

Купить недвижимость в Португалии через конвертацию криптовалюты можно после предварительного обмена части цифровых валют на фиатные деньги, так как последующее оформление сделки подразумевает уплату всех законных платежей, в том числе IMT и Imposto do Selo. Они уплачиваются исключительно в евро банковским переводом в компетентные ведомства фискального надзора.

Если инвестор имеет налоговое резидентство Португалии, в декларации необходимо задекларировать реализацию криптовалюты (при ее продаже для проведения сделки) и полатить налог на прирост капитала в размере 28% при владении активом менее года. Другие сборы:

• гербовый (0.8%);
• муниципальный за переход права владения (от 0 до 8%);
• нотариальный (от 0.2 до 0.5%), зависит от стоимости сделки.

Стоимость покупки недвижимости в Португалии

Стоимость состоит из базовой рыночной цены и связанных с ней расходов, обычно порядка 10% от общей суммы контракта. Окончательная стоимость приобретения прямо связано с местом нахождения объекта и результатами его оценки. При оформлении сделки инвестор обязан оплатить услуги нотариуса по верификации криптоадресов и хэш-сумм транзакций. Привлечение сертифицированных специалистов для экспертной проверки обычно стоит от 500 до 1500 EUR за сделку.

Дополнительные расходы:

• полное юридическое сопровождение сделки по покупке недвижимости в Португалии — 1–1.5% от стоимости объекта;
• вознаграждение лицензированного CASP за транзакционные услуги — 0.5–3%;
• подготовка документа о легитимности средств в кошельке — 800–2 000 EUR.

При приобретении недвижимости за криптовалюту в Португалии нужно предусмотреть издержки на апостиль банковских и криптовалютных выписок. Все сделки оформляются с последующим отражением информации в реестре через Институт регистраторов и нотариата (IRN). Перерегистрация права собственности на нового владельца влечет оплату регистрационных пошлин — 250 EUR при вручении документов в бумажной форме; при онлайн-подаче сумма значительно ниже.

Потенциальные выгоды и риски сделок с недвижимостью за криптовалюту

Использование криптовалюты для покупки недвижимости в Португалии дает инвестору ряд стратегических преимуществ.

Легализация капитала

Перевод криптовалютных активов в недвижимость и последующая их реализация позволяет интегрировать цифровое состояние в легальную экономику. Средства, существовавшие исключительно в блокчейне и вызывавшие вопросы у банков, после приобретения недвижимости становятся традиционным активом, который можно реализовать с получением официальной валюты на счет. Подобная схема применима исключительно к легально приобретенным криптоактивам: использование средств, полученных преступным путем, блокируется на этапе проверки по стандартам AML/KYC.

Ускорение международных расчетов

Криптовалютные переводы позволяют сократить сроки международных транзакций с недель до дней или часов. Традиционные банковские переводы могут быть ограничены географически, валютно или процедурно, в то время как платежи в биткоине или стейблкоинах осуществляются независимо от выходных и банковских ограничений.

Минимизация бюрократии

Криптовалютные переводы не подпадают под валютные ограничения, суточные или годовые лимиты, устанавливаемые финансовыми учреждениями, а также не требуют предварительных согласований с регуляторами или получения специальных разрешений на трансграничное перечисление средств. Это позволяет существенно сократить сроки расчетов и снизить административную нагрузку, связанную с валютным комплаенсом и финансовым мониторингом. Приобретение недвижимости в Португалии за биткоины или стебликоины представляет практический интерес для инвесторов из государств с ужесточающимся валютным контролем и ограничениями на вывод капитала.

Снижение транзакционных расходов

Комиссии при переводе криптовалюты, как правило, значительно ниже банковских тарифов, особенно при операциях с крупными суммами. Дополнительные расходы могут включать юридическое сопровождение и услуги VASP, однако они часто сопоставимы или ниже традиционных банковских издержек.

Конфиденциальность и сетевой характер управления

Псевдонимность криптовалютных кошельков обеспечивает инвестору определенный уровень приватности, поскольку операции привязываются к адресу в сети, а не напрямую к персональным данным владельца. При этом сама сделка может быть структурирована таким образом, чтобы оставаться полностью прозрачной для нотариусов, регуляторов и иных уполномоченных субъектов в рамках предусмотренных процедур комплаенса и идентификации.

Исключение необходимости открытия зарубежного счета

Возможность оплаты недвижимости в криптовалюте позволяет приобретать активы без открытия счета в иностранном банке, что расширяет доступ к рынку для иностранных инвесторов.

Ниже описаны риски, которыми может сопровождаться сделка по приобретению недвижимости за криптовалюту в Португалии:

Покупка недвижимости за криптовалюту — стратегический инструмент для инвесторов, желающих легализовать цифровой капитал, ускорить расчеты и обеспечить гибкость финансовых схем. Несмотря на существующие риски, грамотное юридическое сопровождение позволяет минимизировать потенциальные негативные последствия.

Сопровождение криптовалютной сделки с недвижимостью в Португалии 

Покупка недвижимости за криптовалюту в Европе уже не воспринимается экспериментальная практика и становится частью регулируемого инвестиционного рынка. Еще несколько лет назад подобные сделки сопровождались значительной правовой неопределенностью и требовали индивидуального согласования с банками, нотариусами и регуляторами. Однако ситуация изменилась благодаря вступлению в силу Markets in Crypto-Assets Regulation. Этот нормативный акт устанавливает правила обращения криптоактивов на территории Евросоюза, включая требования к поставщикам услуг, процедурам идентификации клиентов, прозрачности операций и предотвращению финансовых злоупотреблений. Его положения применяются во всех государствах ЕС, включая Португалию.

Следует не забывать, что в случае традиционной сделки с недвижимостью инвестор может обойтись базовыми процедурами. В стандартной ситуации инвестор проходит проверку личности, подписывает договор купли-продажи и осуществляет оплату через банк. При использовании криптовалюты дополнительные этапы включают подтверждение законного происхождения криптоактивов, проверку транзакционной истории, фиксацию курса обмена на момент сделки, а также обеспечение корректной конвертации криптоактива в фиатную валюту. Кроме того, криптовалютные сделки требуют компетентного подхода к договорной структуре. В связи с этим рекомендуется привлекать команду специалистов, обладающих опытом сопровождения криптосделок с недвижимостью и осведомленных в вопросах регулирования криптоактивов, перехода прав на недвижимость, налогового администрирования и комплаенс-процедур. 

Заключение

Покупка недвижимости в Португалии с оплатой в криптовалюте разрешена при соблюдении требований национального законодательства и норм Европейского союза, включая положения Регламент MiCA. Цифровые активы могут использоваться в расчетах по согласованию сторон, если соблюдены все предписания по AML/KYC, раскрыт источник поступления средств и корректно зафиксирован курс на дату сделки. При грамотном структурировании и профессиональном сопровождении приобретение недвижимости за криптовалюту в Португалии представляет собой легальный инструмент диверсификации капитала, позволяющий конвертировать цифровые активы в защищенный материальный актив.