Сделки по недвижимости

Права собственности и их защита являются сегодня одним из основных принципов правового государства. Каждое лицо, будь то физическое или юридическое, в той или иной форме сталкивается с правовыми вопросами, связанными с недвижимостью, решение которых требует профессионального подхода. Сделки с недвижимостью сложны из-за юридических вопросов и документации. Документация, в свою очередь, является одной из важнейших частей недвижимости наряду с ее состоянием и местонахождением. Именно из-за сложности такого рода сделок обычной практикой является привлечение специалиста, который предоставят комплекс услуг, включающий как консультирование, так и полное сопровождение сделок с недвижимостью.

Что такое сделка с недвижимостью?

Недвижимость всегда была и остается ценным активом как для компаний, так и для частных лиц. Инвестиции в недвижимость – надежное и перспективное вложение, один из проверенных вариантов вложения свободных средств. Именно в связи с такой популярностью этого актива часто можно столкнуться со случаями мошенничества и неправомерных действий в сфере недвижимости.

Кроме того, при регистрации прав на недвижимое имущество всегда есть риск получить неправомерный отказ надзорного органа.

Структурирование такой сделки подразумевает подготовительную работу, целью которой является снижение рисков, проверка репутации контрагента и соответствия объекта юридическим формальностям. Часто именно отсутствие информации приводит к финансовым потерям. Есть много шагов, связанных с покупкой недвижимости, и шаги варьируются в зависимости от типа сделки и государственного регулирования. Многое также зависит от типа недвижимости, которую вы хотите купить, и ее назначения – вы хотите использовать ее для личных целей или для корпоративных целей, к примеру, зарегистрировать компанию за рубежом. Есть и другие стимулы к приобретению недвижимости за границей: долгосрочные инвестиции с целью последующей продажи или сдачи в аренду.

Относительно аренды существует 2 возможности извлечения выгоды:

• Получение официального источника дохода за счет сдачи недвижимости в аренду.
• Получение официального дохода и уплата с него налогов упрощает получение вида на жительство в европейских странах (в большинстве стран).

Но при всех выгодах существуют нюансы, с которыми может столкнуться покупатель: начиная от недобросовестности продавца и заканчивая требованиями местного законодательства. Чтобы избежать возможных финансовых потерь при приобретении недвижимости, рекомендуется привлечь специалиста. 

Почему необходимо сопровождение сделок с недвижимостью?

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью – это, в первую очередь, подготовка соответствующей документации, подготовка договора, его регистрация и переход права собственности. Этот процесс занимает достаточно много времени и требует специальных знаний, соответствующего опыта, что позволит разработать уникальный план должной осмотрительности в такого рода сделках. Профильный эксперт проконсультирует по актуальным вопросам касательно любой выбранной юрисдикции, в которой вы планируете приобрести недвижимость, и окажет сопровождение в сделках с недвижимостью.

Правовое сопровождение сделок с недвижимостью: порядок оказания услуг

Спектр сопроводительных услуг, связанных с покупкой/продажей недвижимости включает такие этапы:

• Юридический аудит правоустанавливающих документов.

Сюда входят установление правового статуса недвижимого имущества, проверка юридической истории объекта на законность, юридический аудит учредительной документации, протоколов общих собраний, проверка на отсутствие корпоративных конфликтов и т.п.

• Помощь в составлении договора о приобретении недвижимости.

Такого рода услуги включают разработку договоров купли-продажи, аренды недвижимого имущества, составление иных юридических документов.

• Сопровождение сделки с недвижимостью.

Включает представительство клиента на этапе подписания документов по сделке (в том числе проверку полномочий сторон, соответствия подписанных документов ранее согласованным проектам).

Due Diligence в сделках с недвижимостью

Приобретение коммерческой недвижимости требует тщательной комплексной проверки для выявления ключевой информации, которая может быть не очевидна или недоступна при оценке стоимости недвижимости или портфеля. Такие скрытые детали могут свести на нет финансовые достоинства выгодной сделки, превратив ее в дорогостоящую ошибку.

Комплексная проверка сделок с недвижимостью начинается с понимания целей сделки. Инвестиционные цели при совершении сделки с коммерческой недвижимостью служат основой для последующей комплексной проверки. Многие инвесторы в коммерческую недвижимость считают, что перед подписанием договора купли-продажи лучше всего начать детальную комплексную проверку. Альтернативой является тщательное изложение в договоре купли-продажи элементов должной осмотрительности, которую должен предпринять покупатель, и времени, которое на это потребуется. 

Необходим доступ к многочисленным юридическим документам, их оценка и проверка. Как минимум, эти документы включают право собственности, договоры аренды, правила зонирования, налоговые сертификаты, финансовые и операционные отчеты. Также прежде чем финансировать сделку, потребуется оценка экологической пригодности. Инвесторы также должны убедиться, что недвижимость или здание соответствуют действующим правилам и законам того или иного государства, а также запланированным в будущем.

Международные сделки с недвижимостью

Инвестирование в зарубежную недвижимость может открыть прибыльные возможности и диверсифицировать инвестиционные активы. В то же время инвестирование в международную недвижимость сопряжено с некоторыми существенными рисками. Международные инвесторы должны уметь ориентироваться в законодательстве обеих стран (той, в которой они проживают/зарегистрированы и той, в которой будут инвестировать), эффективно структурировать сделку и соблюдать все соответствующие налоговые требования. Во многих случаях инвесторы несут убытки при заключении международной сделки с недвижимостью, потому что не проявляют надлежащего уровня должной осмотрительности. 

Юридическая экспертиза недвижимого имущества – процедура оценки объекта недвижимости и возможных рисков, связанных с заключением сделок, объектом которых является такое имущество. Это выявит наличие скрытых проблем, которые могут привести к расторжению договора, потере средств или другим неприятным последствиям. В некоторых случаях юридическая экспертиза способствует снижению транзакционных издержек, позволяет выявить неточности или риски при заключении сделок с недвижимостью, которые могут привести к признанию договора недействительным. Такая экспертиза позволяет избежать конфликтов интересов с собственниками в будущем, исключить ошибки при составлении документации.

Правовой аудит объектов недвижимости включает:

1. Due diligence объекта недвижимости.
2. Анализ пакета документации на недвижимое имущество.
3. Аудит предыдущих сделок с недвижимостью.
4. Проверку данных продавца/арендодателя.

Существует также множество вариантов сделок с международной недвижимостью – купля-продажа, обмен, аренда, покупка за счет вложений, переведение недвижимости с баланса одного иностранного юр. лица на другое нерезидентное юр. лицо и т.д. Договор является основным источником регулирования таких сделок. В каждой такой сделке договор имеет свои особенности и юридические требования. Обязательно необходимо проверить, содержит ли договор все существенные условия, без которых сделка с недвижимостью может быть признана недействительной.

При оформлении и регистрации прав на объекты недвижимости взаимодействие с государственными органами является неотъемлемой частью этого процесса. При этом для оформления большей части прав на недвижимое имущество государственные органы требуют предоставления той или иной разрешительной документации. В этом случае потребуется прибегнуть к помощи специалиста, который имеет опыт сопровождения процессов оформления прав на объекты недвижимости.

В частности, сделка с зарубежной недвижимостью может иметь серьезные налоговые последствия. Налоговые вопросы должны быть рассмотрены до завершения сделки. Кроме того, крайне важно, чтобы инвесторы в недвижимость соблюдали все соответствующие государственные и международные налоговые правила, включая требования к отчетности. Нельзя недооценивать важность налоговых вопросов, поскольку такие инвестиции представляют собой исключительно сложные финансовые операции. Обычной практикой в таком случае является обращение к профильному специалисту, который имеет глубокое понимание всех потенциальных вопросов, которые могут затронуть ваши интересы. У нашей команды есть знания и опыт, необходимые для представления интересов инвесторов, которых интересуют инвестиции в недвижимость за границей. Мы готовы помочь частным инвесторам и компаниям по широкому кругу вопросов, связанных с куплей/продажей недвижимости за рубежом. 

Переоформление прав на недвижимое имущество

Право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации. Право собственности на недвижимое имущество включает в себя доступ к набору прав, которые предоставляются при владении недвижимостью. Эти права собственности включают владение, контроль, исключение, получение дохода и распоряжение.

Передача прав собственности на недвижимое имущество в случае юридических лиц может возникнуть на основании такого документа, как решение о переводе недвижимости с баланса одного иностранного юрлица на другое нерезидентное юрлицо. Такая передача прав собственности обычно осуществляется посредством акта, в котором фиксируется перемещение права собственности от одной стороны к другой. 

В акте указывается сторона, передающая права на недвижимое имущество, и сторона, приобретающая эти права, а также юридическое описание недвижимости. Передача недвижимости включает перевод прав собственности от одного корпоративного лица к другому путем подачи необходимых документов в Регистрационный орган соответствующей страны. Чтобы свидетельство о переводе прав собственности имело обязательную силу, оно должно соответствовать определенным критериям:

• Акт должен быть в письменной форме.
• Субъект, передающий права на недвижимое имущество, и получатель этих прав должны быть четко идентифицированы в документе.
• Описание объекта должно быть четким и конкретным.
• Акт должен содержать необходимый юридический язык, который передает собственность.
• Акт должен быть нотариально заверен.

Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью

В перечень наших услуг в сделках по недвижимости входят:

• Консультации в сфере законодательства конкретной юрисдикции, регулирующего сделки с недвижимостью.
• Юридическая проверка недвижимости (due diligence), среди прочего, проверка истории объекта недвижимости, выявление рисков приобретения такого объекта, введение юридических гарантий и т.д.
• Юридическая экспертиза международных договоров купли-продажи недвижимости.
• Правовой анализ документов, требуемых для совершения сделки.
• Сопровождение переговоров по согласованию условий.
• Помощь в составлении договоров, связанных с передачей/приобретением прав на недвижимое имущество.
• Сопровождение продажи недвижимости, находящейся в совместной собственности.
• Представительство интересов клиента в спорах, связанных с признанием недействительными договоров купли-продажи недвижимости, аренды и др.

Заключение

Инвестирование в международную недвижимость – сложный процесс. Поэтому, если вам необходима консультация и сопровождение сделки с недвижимостью за рубежом, можете обратиться к специалистам нашей компании по контактам, указанным на сайте.