Купити нерухомість у В’єтнамі воліють іноземні інвестори, які прагнуть диверсифікувати активи, вийти на перспективний ринок Південно-Східної Азії та забезпечити довгострокову дохідність інвестицій. Це повноцінний інструмент формування міжнародного портфеля активів, здатного приносити пасивний дохід і приріст капіталу завдяки зростанню вартості об’єктів.
Тенденції свідчать про те, що придбати нерухомість у В’єтнамі можна за допомогою класичних банківських інструментів і з використанням віртуальних активів. Попри те, що правове регулювання криптовалют на цій території перебуває на етапі розвитку, операції з їх використанням здійснюються через договірні механізми, посередницькі структури та конвертаційні інструменти.
Великі міста демонструють стабільний попит на житлову та комерційну нерухомість, а курортні регіони приваблюють інвесторів можливістю отримання прибутку від оренди. Важливим чинником є розвиток інфраструктури. Йдеться про транспортні вузли, міжнародні аеропорти та туристичні комплекси.
Джерела законодавства
Основним нормативно-правовим актом є Housing Law 2023, який суттєво оновив правила доступу іноземних громадян до ринку нерухомості. Цей закон визначає категорії об’єктів, доступних для іноземних осіб, порядок їх придбання, а також обмеження, спрямовані на захист національних інтересів. Зокрема, він передбачає, що іноземець може купити нерухомість у В’єтнамі лише у межах затверджених комерційних житлових проєктів, які пройшли державну акредитацію.
Real Estate Business Law регулює діяльність професійних учасників ринку — девелоперів, брокерів та інвестиційних компаній. Він встановлює вимоги до прозорості угод, обов’язки сторін, порядок укладення договорів і розкриття інформації. Щодо інвесторів, які планують інвестувати в нерухоме майно у В’єтнамі, цей закон має базове значення, оскільки визначає правові межі та механізми захисту інвестицій.
Важливу роль відіграють підзаконні акти. До переліку цих документів входять урядові декрети та циркуляри профільних міністерств. Необхідно враховувати норми Цивільного кодексу, що регулює загальні положення про правочинність, зобов’язання та договори. Саме він визначає правову природу договорів купівлі-продажу, умови їхньої дійсності, підстави для визнання їх недійсними та механізми захисту прав сторін.
Державні органи В’єтнаму виконують визначальну функцію у регулюванні правочинів, забезпечуючи контроль, прозорість і законність усіх операцій. Їхня участь має системний характер і охоплює весь цикл — від розроблення нормативної бази до реєстрації прав і подальшого контролю. Центральне місце у системі державного регулювання посідає Міністерство будівництва. Цей орган формує державну політику у сфері нерухомості, розробляє нормативні акти та визначає критерії допуску об’єктів до продажу іноземним інвесторам. На рівні цього органу формуються списки проєктів, у межах яких іноземець може купити нерухомість у В’єтнамі.
Міністерство природних ресурсів і навколишнього середовища виконує функції управління земельними ресурсами та відповідає за видачу правовстановлювальних документів. Воно контролює процес оформлення прав землекористування та видає сертифікати, що підтверджують законність володіння об’єктом. Державні органи у В’єтнамі поступово адаптуються до нових фінансових інструментів, зокрема криптовалюти.
Об’єкти нерухомості для придбання у В’єтнамі
Житлові активи посідають центральне місце у структурі ринку та є найдоступнішою категорією для іноземних громадян. Особи, які прагнуть придбати у власність в’єтнамське нерухоме майно, частіше орієнтуються на квартири в сучасних житлових комплексах, що активно розвиваються у великих містах і регіонах з підвищеним туризмом. Такі об’єкти пропонують розвинену інфраструктуру, високий рівень безпеки та можливість подальшої здачі в оренду. Також популярність завоювали таунхауси та вілли, розташовані у закритих курортних зонах і резиденціях, де спостерігається стабільний потік туристів.
Комерційна нерухомість є складнішим сегментом. Вона орієнтована на інвесторів, готових до глибшого аналізу та довгострокових вкладень. До цієї категорії належать офісні будівлі, торгівельні площі, готелі, ресторани та інші об’єкти, що використовуються у підприємницькій діяльності. Для вкладників, які бажають придбати нерухомість у В’єтнамі, комерційна нерухомість часто стає джерелом високої дохідності, особливо в умовах активного економічного зростання країни та збільшення внутрішнього попиту. Однак доступ до таких об’єктів найчастіше здійснюється за допомогою створення юрособи у країні.
Земельні ділянки є окремою категорією, що має особливий правовий режим. Оскільки вся земля перебуває у державній власності, іноземні громадяни не зможуть безпосередньо володіти ділянками. Водночас існують механізми, що дають змогу придбати нерухоме майно у В’єтнамі у формі прав довгострокового користування землею. Такі права можуть бути отримані через інвестиційні проєкти, створення місцевих компаній або укладення довгострокових договорів оренди.
Правова перевірка об’єктів
На цьому етапі виявляється більшість критичних ризиків, які можуть вплинути на законність угоди, можливість реєстрації прав і подальшу експлуатацію об’єкта. Тому особи, які мають намір придбати нерухомість у В’єтнамі для інвестування, повинні розглядати due diligence як основний інструмент управління ризиками. Процедура правової перевірки тут є надзвичайно комплексною та охоплює кілька взаємопов’язаних напрямків аналізу.
Усе починається з аналізу правового статусу об’єкта, його відповідності чинному законодавству та наявності всіх необхідних дозволів. Особлива увага приділяється тому, чи входить об’єкт до переліку дозволених для закордонних інвесторів. Це безпосередньо впливає на можливість законно купити нерухоме майно у В’єтнамі для інвестицій. Відсутність такого статусу автоматично робить угоду вразливою з позиції права.
Насамперед аналізується сертифікат права користування землею та права власності на об’єкт, який є основним документом, що підтверджує законність володіння. Також перевіряються договори попередніх правочинів, акти приймання-передавання, дозволи на будівництво та введення в експлуатацію. Особам, котрі мають намір придбати нерухомість у В’єтнамі для інвестицій, важливо переконатися, що всі матеріали оформлені належним чином.
Пильна увага приділяється аналізу обтяжень та обмежень. Перевірка охоплює аналіз даних державних реєстрів, а також отримання інформації від банків, судових органів та інших компетентних структур. Особливе значення має виявлення іпотечних зобов’язань, оскільки наявність застави може суттєво обмежити права нового власника.
Важливим аспектом правової перевірки є аналіз забудовника або продавця. У процесі придбання нерухомості у В’єтнамі для інвестицій необхідно оцінити ділову репутацію контрагента, наявність у нього ліцензій, фінансову стійкість та історію реалізованих проєктів. Додатково проводиться фінансовий аналіз угоди. Під час розрахунків з використанням віртуальної валюти інвесторам необхідно забезпечити повну прозорість фінансових операцій.
Купити нерухомість у В’єтнамі: процедура укладення угоди
Підготовчий етап вважається найбільш об’ємним і стратегічно важливим. Саме тут закладається фундамент майбутньої угоди. Далі формується бюджет з урахуванням вартості об’єкта та супутніх витрат. Після цього здійснюється вибір регіону: великі міста, такі як Хошимін і Ханой, забезпечують стабільний попит, тоді як курортні зони пропонують вищу дохідність від оренди.
Наступним кроком є підбір конкретного об’єкта. Як правило, це здійснюється через ліцензовані агентства нерухомості, девелоперів або інвестиційні платформи. Тут рекомендується переконатися, що об’єкт відповідає вимогам законодавства та доступний іноземним інвесторам. Особи, які планують придбати нерухомість у В’єтнамі з метою отримання доходу, повинні перевірити, чи не перевищено квоту на володіння іноземцями в конкретному проєкті, а також чи входить об’єкт до переліку дозволених для продажу іноземцям.
Переговорний процес є наступним важливим етапом, у межах якого сторони узгоджують усі істотні умови угоди. Для інвесторів, які мають намір придбати нерухоме майно у В’єтнамі, важливо взяти до уваги, що переговори стосуються ціни та багатьох інших аспектів. Сторони часто укладають попередню угоду, яка фіксує основні домовленості та резервує об’єкт за покупцем. Одразу зазвичай вноситься депозит, який підтверджує серйозність намірів покупця. У разі використання криптовалюти сторони мають окремо погодити механізм розрахунків.
Підписання контракту є провідним правничим етапом, на якому закріплюються всі досягнуті домовленості. Підприємці, які мають намір придбати нерухомість у В’єтнамі з метою отримання доходу, повинні приділити особливу увагу змісту угоди. Саме вона визначає їхні повноваження. Зазначаються:
- дані сторін;
- детальний опис об’єкта;
- ціна та порядок оплати;
- строки передачі;
- гарантії якості;
- відповідальність за порушення умов;
- порядок вирішення спорів.
Після підписання договору здійснюється основний платіж, який може бути розбитий на кілька етапів. Для інвесторів, які прагнуть купити нерухомість у В’єтнамі з метою отримання доходу, важливо суворо дотримуватися графіка платежів, оскільки його порушення може призвести до штрафів, розірвання договору або втрати внесених коштів.
Окрему увагу слід приділити передачі об’єкта. У разі купівлі на первинному ринку процедура здійснюється після завершення будівництва та отримання дозволу на експлуатацію. На вторинному ринку передача може відбуватися одразу після оплати. Завершальним етапом є державна реєстрація прав на нерухомість, без якої угода не вважається завершеною з позиції права.
Зв'яжіться з нашими експертами й отримайте відповіді на Ваші запитання.
Фінансові аспекти придбання нерухомості у В’єтнамі
У масовому сегменті вартість квартир становить приблизно від 2,8 – 3,5 мільярда VND (близько 106 – 132 тисячі євро), тоді як житло середнього класу у великих містах коштує 4 – 7 млрд в’єтнамських донгів (приблизно 150 – 270 тисяч €). Преміальні об’єкти у центральних районах Хошиміна та Ханоя сягають 10 – 15 млрд в’єтнамських донгів (приблизно 380 000 – 570 000€), а елітні резиденції та пентхауси часто перевищують 20 млрд – 25 000 000 000 VND (близько 760 – 950 тисяч євро). Курортна нерухомість і вілли на узбережжі часто коштують понад 1 – 1,5 мільйона €, особливо у проєктах з розвиненою інфраструктурою та високим туристичним попитом.
Для первинного ринку характерна система розстрочених платежів. Початковий внесок зазвичай становить 10 – 30 відсотків вартості об’єкта, після чого подальші платежі розподіляються між етапами будівництва. Фінальний платіж, який передбачає до 60 – 70% вартості, здійснюється під час передання об’єкта або отримання сертифіката. На вторинному ринку структура розрахунків простіша, однак містить завдаток і подальший основний платіж.
Важливо враховувати додаткові витрати, які суттєво впливають на підсумкову вартість угоди з купівлі нерухомості у В’єтнамі. До них належать:
- податок на передачу нерухомості;
- реєстраційні збори та держмито;
- послуги юристів і нотаріусів;
- банківські комісії та міжнародні перекази;
- витрати на ремонт, меблювання та підготовку об’єкта до здавання.
Попри активне використання цифрових активів у міжнародних інвестиціях, у В’єтнамі вони не мають статусу законного платіжного засобу. Криптовалюта може використовуватися як проміжний інструмент, який має бути конвертований за допомогою регульованих фінансових каналів.
Оподаткування у В’єтнамі
Держава активно регулює ринок нерухомості, використовуючи податкову систему, водночас стимулюючи надходження інвестицій і контролюючи спекулятивні операції. Тим, хто планує придбати нерухоме майно у В’єтнамі, необхідно розглядати ставки як динамічний елемент інвестиційної моделі. Вона може змінюватися залежно від типу об’єкта, статусу інвестора та характеру угоди.
Основне навантаження формується з кількох обов’язкових платежів, кожен з яких має свою правову природу та механізм розрахунку. Центральним елементом є податок на передачу нерухомості, який у більшості випадків становить близько 2% вартості об’єкта. Додатково застосовується ПДВ. Він особливо актуальний під час купівлі нерухомості у забудовника. Його ставка становить 5 – 10 відсотків.
Обмеження та заборони
До основних елементів регулювання належать територіальні обмеження. У В’єтнамі існує чітко визначений перелік зон, у яких участь іноземців у сфері нерухомості повністю заборонена. Ці обмеження пов’язані з національною безпекою, стратегічним значенням територій і державним контролем за інфраструктурою. Серед таких територій виокремлюють:
- прикордонні райони, що перебувають під посиленим режимом безпеки;
- території поблизу військових баз, портів стратегічного значення та об’єктів оборони;
- окремі острівні та прибережні зони з обмеженим доступом;
- ділянки, зарезервовані під державні та інфраструктурні проєкти.
У процесі інвестування у нерухомість у В’єтнамі іноземцю важливо враховувати, що навіть опосередкована участь у таких об’єктах (через номінальні структури або посередників) кваліфікується як порушення законодавства. У таких випадках державні органи мають право анулювати правочин, заблокувати реєстрацію прав та ініціювати адміністративні процедури.
Іноземна участь регулюється системою квот і обмежень, спрямованих на контроль рівня володіння іноземцями та запобігання спекулятивному тиску на ринок. Основне правило полягає в тому, що іноземці купують об’єкти у ліцензованих житлових проєктах, де заздалегідь визначено допустиму частку володіння іноземцями. У більшості випадків діє обмеження:
- не більше 30 відсотків квартир в одному житловому комплексі;
- не більше 10% приватних будинків в одному районі;
- обмежені строки володіння.
Окремим обмеженням є неможливість прямого володіння землею. Іноземці мають лише право користування об’єктом, що юридично обмежує їхній контроль над ділянкою. Це слід враховувати усім, хто планує інвестувати у нерухомість у В’єтнамі, оскільки структура прав відрізняється від європейської моделі власності.
Висновок
Можливість купити нерухомість у В’єтнамі відкриває інвестору доступ до динамічного ринку Азії. Водночас вона потребує глибокого розуміння правової специфіки, обмежень для іноземців, валютного контролю, податкового навантаження та особливостей реєстрації. В’єтнамська модель ринку нерухомості принципово відрізняється від класичних європейських систем. Тут основним активом є не земля як об’єкт приватної власності, а саме право її довгострокового використання.
Успішні інвестиції в нерухомість у В’єтнамі неможливі без комплексного підходу. Мається на увазі правове структурування угоди, фінансове планування та оцінювання валютних ризиків. Також сюди можна віднести аналіз податкового навантаження та прогнозування ліквідності об’єкта. Інвестор має розглядати купівлю як багатоетапний інвестиційний процес.
Найстійкіших результатів досягають у випадках, коли інвестор заздалегідь формує структуру власності та обирає чисті проєкти з позиції права. Особливо добре, якщо він працює у межах ліцензованих забудовників і має професійний супровід на всіх етапах угоди. Звернення до професійної консалтингової агенції стає основним елементом захисту капіталу. Наша команда забезпечує повний цикл супроводу інвестицій у В’єтнамі. Ми допомагаємо вибудувати системну інвестиційну стратегію, яка враховує всі правничі обмеження, фінансові ризики та ринкові особливості.
