Придбання нерухомості у Португалії з оплатою у криптовалюті

Купівля нерухомості у Португалії з оплатою криптовалютою офіційно дозволена відповідно до положень національного законодавства після повного впровадження положень Регламенту MiCA. Спостерігається сталий інтерес з боку бізнесу та приватних осіб до придбання нерухомості за цифрові валюти, які розглядаються як інструмент збереження капіталу у безпечній європейській юрисдикції.

У публікації аналізується категорія осіб, які можуть придбати нерухомість у Португалії за криптовалюту, а також детально викладено структуру угоди — від узгодження умов купівлі-продажу та фіксації курсу цифрового активу до нотаріального посвідчення та державної реєстрації переходу права власності. Окрему увагу приділено compliance-процедурам — перевірці джерела походження коштів (AML), ідентифікації сторін та бенефіціарів (KYC), а також верифікації криптогаманців, які використовуються у розрахунках. Проаналізовано вимоги до документального підтвердження транзакційної історії, механізмів трасування blockchain-операцій та взаємодії з фінансовими посередниками, зокрема випадки конвертації криптовалюти у фіат перед завершенням угоди. Також висвітлюються податкові та правові аспекти, пов’язані з відображенням таких операцій у фінансовій звітності та відповідністю чинному законодавству.

Нерухомість у Португалії з оплатою у криптовалюті

У світі відзначається зростання попиту на криптовалюти як інструмент міжнародних розрахунків та захисту капіталу. Це передусім характерно для інвесторів з країн, де діють валютні обмеження або санкції, що ускладнюють транскордонні грошові операції. 

За умов обмеження доступу до традиційних каналів переказу коштів, зокрема блокування SWIFT-платежів або введення валютного контролю, криптовалюта виконує роль альтернативного платіжного механізму. Використання цифрових активів забезпечує можливість швидкого переказу коштів за межі країни без участі банківської інфраструктури та без географічної прив’язки до юрисдикції. Криптовалютні транзакції не мають встановлених обмежень, тоді як банки можуть зупиняти великі перекази до надання додаткових документів.

Внаслідок цього спостерігається тенденція до використання цифрових активів для придбання нерухомості. Такий підхід дозволяє конвертувати цифрові накопичення у реальні об’єкти власності, знижуючи залежність від бюрократичних процедур та обмежень традиційної фінансової системи.

Причини наростального інтересу до купівлі нерухомості у Португалії з оплатою криптовалютою 

Для інвесторів придбання нерухомості за криптовалюту у Португалії є засобом диверсифікації капіталу та реалізації прибутку — переведення віртуальних активів у матеріальні, які можуть приносити потенційний дохід (наприклад, через оренду або зростання вартості). У засновників технологічних стартапів, власників blockchain-проєктів і DeFi-платформ, які часто не володіють традиційними банківськими рахунками, основна частина коштів зосереджена у криптовалюті або стейблкоїнах. Придбання нерухомості з оплатою в криптовалюті у Португалії дає змогу значно зменшити бюрократичні складнощі, пов’язані з конвертацією активів через банки. Розрахунок криптовалютою не є способом обходу обмежень, а виступає природним фінансовим інструментом з урахуванням структури активів.

Громадяни держав з обмеженим рівнем фінансової інтеграції, які володіють значними фінансовими накопиченнями та прагнуть захистити їх від ризиків локальної економіки та санкційної політики. За таких обставин криптовалюти виступають альтернативним інструментом переміщення капіталу. При цьому здійснюється перевірка дотримання цією категорією інвесторів вимог законодавства Європейського Союзу та національних норм Португалії, особливо щодо походження коштів.

Регулювання криптовалют у Португалії

Ця країна визнана однією з найбільш криптодружніх юрисдикцій Європи. Вперше серед європейських держав саме в Португалії легалізували угоду з нерухомістю, що оплачується криптовалютою. Минулого року Лісабон став провідним центром криптовалютних операцій у Євросоюзі: приблизно 15% усіх угод нерезидентів здійснювалися за допомогою криптовалютного процесингу. 

На національному рівні криптовалюти не заборонені: їхній обіг законодавчо визнаний і регулюється. Прийняття Закону № 83 впровадило в національне законодавство положення для контролю операцій з віртуальними активами. Закон впровадив вимоги V Директиви ЄС щодо AML/CTF. Фактично було легалізовано використання криптовалют у комерційній діяльності.

Відповідно до платіжного законодавства, криптовалюта не визнається легальним засобом розрахунку або офіційною валютою. Однак для приватних угод, зокрема купівлі нерухомості у Португалії з оплатою у криптовалюті, вона може застосовуватися для розрахунків за взаємною згодою сторін. Сторони мають право обирати форму й засоби виконання зобов’язання, якщо це не суперечить закону, публічному порядку або правам третіх осіб.

Внутрішні правила Нотаріальної палати дозволяють оформляти угоди купівлі-продажу нерухомості з розрахунком у криптовалюті у Португалії. Вказані правила встановлюють правові та процедурні вимоги щодо оформлення таких договорів, зокрема, порядок ідентифікації сторін, розкриття інформації про спосіб і механізм розрахунків, а також підтвердження факту передачі цифрових активів. Хоча угоди з нерухомістю за криптовалюту в Португалії офіційно визнані допустимими, зберігається низка обмежень, пов’язаних з ідентифікацією сторін та дотриманням норм AML/CFT.

Придбання нерухомості у Португалії з використанням криптовалюти регулюється положеннями національного законодавства, до якого імплементовано вимоги європейського Регламенту MiCA. Впровадження цих норм передбачає не лише дотримання стандартних процедур AML/CFT, а й специфічні вимоги щодо ведення обліку, зокрема документування джерела коштів і забезпечення можливості аудиту.

Функції регулювання угод з криптовалютою у Португалії розподілені між Banco de Portugal (BdP) та Portuguese Securities Market Commission (CMVM). BdP зосереджений на регулюванні інституційних учасників ринку та платіжних операцій, пов’язаних з цифровими активами, зокрема з обміну криптовалют на євро та моніторингу системних ризиків. CMVM контролює застосування MiCA до інвестиційних продуктів і токенізованих активів, що є актуальним для операцій з нерухомістю через структури з пайовою участю або токенізацією прав власності.

Особи, що бажають купити квартиру за криптовалюту у Португалії, зобов’язані пройти комплексну перевірку. Нотаріуси виступають первісною ланкою фінансового контролю, перевіряючи законність і прозорість накопичення активів та забезпечуючи відповідність угоди вимогам законодавства. AML/KYC-контроль у операціях із криптовалютою у Португалії зобов’язує покупця розкрити джерело надходження коштів, використаних для придбання об’єкта, а також надати докази шляхів їхнього надходження, наприклад, банківські виписки про переказ коштів на криптобіржу та підтвердження купівлі криптовалюти на вказану суму.

Також необхідно вказати адреси криптовалютних гаманців для проведення платежів і зарахування криптоактивів. Всі учасники повинні бути ідентифіковані, включно з кінцевими бенефіціарами, якщо залучені компанії. У момент укладання угоди фіксується факт переказу криптовалюти, що документально підтверджує виконання фінансових зобов’язань сторін.

Плануючи купівлю нерухомості за криптовалюту в Португалії, слід звернути увагу на встановлені ліміти угод. Відповідно до португальського законодавства, якщо вартість об’єкта перевищує 200 тисяч EUR, нотаріус зобов’язаний завчасно повідомити Central Department of Criminal Investigation and Prosecution та Unidade de Informação Financeira (DCIAP і UIF) про заплановану угоду. Ці відомства оцінюють рівень ризиків і здійснюють контроль над потенційними фінансовими зловживаннями.

Оформлення угоди з нерухомістю у Португалії за криптовалюту на суму понад 200 тисяч EUR вимагає від нотаріуса повідомлення уповноважених органів, а також подання звіту про коливання вартості цифрових валют у період між датою попереднього договору (Contrato de Promessa) та датою остаточного переоформлення права власності. Двоступеневa процедура зумовлена високою волатильністю криптовалют і спрямована на запобігання маніпуляціям, зокрема заниженню вартості для податкових цілей.

Хочете проконсультуватися?

Зв'яжіться з нашими експертами й отримайте відповіді на Ваші запитання.

Замовити консультацію

Купити нерухомість за криптовалюту у 2026 році

Покупка нерухомості за криптовалюту у Португалії складніша за стандартну угоду з фіатними коштами та включає правові, фінансові та технічні кроки — від наміру інвестора вкласти криптоактиви в об’єкт нерухомості до моменту набуття права власності та подальшого виведення коштів від можливого перепродажу на банківський рахунок.

Підготовка та вибір об’єкта нерухомості

Процедура придбання нерухомості у Португалії з оплатою криптовалютою розпочинається з вибору об’єкта, який відповідає вимогам щодо місця розташування, типу та бюджету. Важливим юридичним аспектом купівлі нерухомості у Португалії зі сплатою криптовалютою є згода продавця на оплату криптовалютою.

Якщо для продавця принципово отримати виторг саме в євро, на етапі структурування угоди доцільно заздалегідь визначити порядок валютної конвертації. Це охоплює визначення джерела курсу, момент його фіксації, можливий спред, а також розподіл ризиків, пов’язаних з коливаннями та волатильністю цифрових активів. Незалежно від вибраного способу розрахунків, зобов’язання за договором формулюється та підлягає виконанню в євро як базовій валюті. У разі використання криптовалюти як розрахункового інструменту сторони окремо погоджують механізм перерахунку: дату та час визначення курсу, торговельну платформу або індекс, порядок підтвердження котирування, а також дії при різких змінах ціни чи технічних збоях.

Due diligence угода з купівлі нерухомості у Португалії

Здійснюється комплексна правова перевірка чистоти та повноти прав на цільовий об’єкт нерухомості шляхом аналізу даних із Земельного кадастру. Після вибору об’єкта потрібно обрати спосіб розрахунку. Віртуальна валюта може бути передана на зберігання ліцензованому провайдера, який конвертує її та перераховує євро на рахунок покупця або на ескроу-рахунок нотаріуса чи продавця. Подальше оформлення угоди щодо придбання нерухомості за криптовалюту у Португалії відбувається за стандартною схемою з використанням євро. 

У другому випадку у договорі прямо зазначається, що іноземний інвестор може оплатити купівлю нерухомості у Португалії криптовалютою. Покупець переказує криптовалюту на електронний гаманець продавця, а нотаріус засвідчує отримання коштів. Продавець може використовувати їх на власний розсуд — як інвестицію або конвертувати в євро. Також доступні комбіновані рішення (частина суми — криптовалютою, частина — фіатними коштами) або розрахунки через NFT, але такі варіанти потребують спеціальної правової експертизи.

Перевірка правових і регуляторних обмежень

Придбати нерухомість у Португалії з оплатою криптовалютою можна через прямий платіж, при цьому покупець повинен мати захищений криптогаманець, з якого буде здійснено оплату. При виборі схеми конвертації у традиційні гроші покупцю може знадобитися оформити рахунок на криптовалютній біржі у ЄС або скористатися послугами спеціалізованої платформи, що працює з нерухомістю. В обох випадках потрібно пройти процедуру KYC (Know Your Customer — «Знай свого клієнта») — надати документи, що підтверджують особу, адресу проживання та джерела коштів. Водночас доцільно оформити рахунок у банку або платіжній системі у Португалії, на який надалі будуть надходити євро. 

Розробка проєкту попереднього договору

Стандартною практикою є укладення попереднього договору, у якому сторони детально фіксують усі суттєві умови майбутньої угоди. У документі визначають предмет договору з точною ідентифікацією об’єкта, узгоджену ціну, порядок і строки виконання зобов’язань, розподіл супутніх витрат, а також спеціальні положення, що регулюють спосіб розрахунків, зокрема оплату криптовалютою або механізм її попередньої конвертації. Як правило, сторони окремо узгоджують курс конвертації, дату його фіксації та розподіл валютних ризиків. На цьому етапі зазвичай здійснюється передоплата — від 10 до 30% вартості об’єкта.

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості у Португалії за криптовалюту має передбачати:

• механізм остаточного розрахунку (адреси гаманців, курс, участь біржі);
• розподіл відповідальності при різких коливаннях курсу або при неможливості проведення транзакції;
• Підтвердження забезпечення завдатку та гарантій для продавця, що свідчить про серйозність намірів покупця.

Оформлення угоди купівлі нерухомості у Португалії за криптовалюту супроводжується такими документами:

1. Ідентифікаційний податковий номер (NIF) кожної зі сторін.
2. Кадастровий документ з актуальною інформацією про зареєстровані обтяження.
3. Технічний паспорт об’єкта, який підтверджує його характеристики та стан.
4. Документальне підтвердження володіння криптовалютним гаманцем.
5. Декларація, що засвідчує факт сплати податку на перехід майнових прав (IMT) та гербового збору (Imposto do Selo).

Іноземець, який бажає придбати нерухомість у Португалії з оплатою у криптовалюті, зобов’язаний подати документальне підтвердження балансу на дату підписання договору, наприклад, виписку з криптовалютного гаманця. Може бути пред’явлена вимога подання звіту про трасування криптоадрес, що підтверджує відсутність зв’язку коштів з незаконною діяльністю. Звіти надають провайдери послуг віртуальних активів або спеціалізовані компанії. При великій угоді з купівлі нерухомості у Португалії за біткоїни (сума понад 200 тисяч EUR) нотаріус зобов’язаний направити попереднє повідомлення до відповідних державних органів і переконатися у відсутності заперечень перед укладенням угоди. 

Податки при купівлі нерухомості у Португалії за криптовалюту

Купівля нерухомості у Португалії через конвертацію криптовалюти можлива лише після попереднього обміну частини цифрових валют на фіатні гроші, адже подальше оформлення угоди передбачає сплату всіх законних платежів, зокрема IMT та Imposto do Selo. Вони сплачуються виключно в євро банківським переказом до відповідних органів податкового контролю.

Якщо інвестор має податкове резидентство Португалії, у декларації необхідно задекларувати реалізацію криптовалюти (при її продажу для проведення угоди) та сплатити податок на приріст капіталу у розмірі 28 % при володінні активом менше року. Інші збори:

• гербовий (0,8 %);
• муніципальний за перехід права власності (від 0 до 8 %);
• нотаріальний (від 0,2 до 0,5 %), залежить від вартості угоди.

Вартість покупки нерухомості у Португалії

Вартість формує базова ринкова ціна та пов’язані з нею витрати, які зазвичай складають близько 10% від загальної суми контракту. Остаточна вартість придбання безпосередньо залежить від місцеперебування об’єкта та результатів його оцінки. Під час оформлення угоди інвестор має сплатити послуги нотаріуса щодо верифікації криптоадрес і хеш-сум транзакцій. Залучення сертифікованих фахівців для експертної перевірки зазвичай коштує від 500 до 1500 EUR за угоду.

Додаткові витрати:

• повний правовий супровід угоди з купівлі нерухомості у Португалії — 1 – 1,5 % від вартості об’єкта;
• винагорода ліцензованого CASP за транзакційні послуги — 0,5 – 3 %;
• підготовка документа про легітимність коштів у гаманці — 800 – 2 тисячі EUR.

При купівлі нерухомості за криптовалюту у Португалії необхідно врахувати витрати на апостиль банківських та криптовалютних виписок. Всі угоди оформляються з подальшим внесенням інформації до реєстру через Інститут реєстраторів і нотаріуса (IRN). Перереєстрація права власності на нового власника передбачає сплату реєстраційних зборів — 250 EUR при поданні документів у паперовому вигляді; при онлайн-поданні сума значно нижча.

Потенційні переваги та ризики угод з нерухомістю з оплатою у криптовалюті

Використання криптовалюти для купівлі нерухомості у Португалії дає інвестору низку стратегічних переваг.

Легалізація капіталу

Вкладення криптовалютних активів у нерухомість та їхній подальший продаж дозволяє інтегрувати цифрові статки у легальну економіку. Кошти, що існували тільки у блокчейні та викликали сумніви у банків, після придбання нерухомості стають традиційним активом, який можна реалізувати з отриманням офіційної валюти на рахунок. Подібна схема застосовується виключно до легально отриманих криптоактивів: використання коштів, здобутих злочинним шляхом, блокується на етапі перевірки за стандартами AML/KYC.

Прискорення міжнародних розрахунків

Криптовалютні перекази дозволяють скоротити терміни міжнародних транзакцій з тижнів до днів чи годин. Традиційні банківські перекази можуть бути обмежені географічно, валютно або процедурно, в той час як платежі у біткоїні або стейблкоїнах здійснюються незалежно від вихідних та банківських обмежень.

Мінімізація бюрократії

Криптовалютні перекази не підпадають під валютні обмеження, добові чи річні ліміти, встановлені фінансовими установами, а також не потребують попередніх погоджень з регуляторами або з отриманням спеціальних дозволів на транскордонний переказ коштів. Це дозволяє суттєво скоротити строки розрахунків і знизити адміністративне навантаження, пов’язане з валютним комплаєнсом та фінансовим моніторингом. Придбання нерухомості у Португалії за біткоїни або стейблкоїни є практично цікаве для інвесторів з країн із посиленням валютного контролю та обмеженнями на виведення капіталу.

Зниження транзакційних витрат

Комісії при переказі криптовалюти переважно значно нижчі за банківські тарифи, особливо при операціях з великими сумами. Додаткові витрати можуть враховувати правовий супровід і послуги VASP, однак вони часто порівнянні або нижчі за традиційні банківські витрати.

Конфіденційність та мережевий характер управління

Псевдонімність криптовалютних гаманців забезпечує інвестору певний рівень приватності, оскільки операції прив’язуються до адреси у мережі, а не безпосередньо до персональних даних власника. Водночас сама угода може бути структурована так, щоб залишатися повністю прозорою для нотаріусів, регуляторів та інших уповноважених суб’єктів у рамках передбачених процедур комплаєнсу та ідентифікації.

Вилучення необхідності відкриття закордонного рахунку

Можливість оплати нерухомості криптовалютою дозволяє купувати активи без відкриття рахунку в іноземному банку, що розширює доступ іноземним інвесторам до ринку.

Нижче описані ризики, які можуть супроводжувати угоди з купівлі нерухомості за криптовалюту у Португалії:

Купівля нерухомості за криптовалюту — стратегічний інструмент для інвесторів, котрі прагнуть легалізувати цифровий капітал, пришвидшити розрахунки та забезпечити гнучкість фінансових схем. Попри чинні ризики, якісний правовий супровід дозволяє мінімізувати потенційно негативні наслідки.

Супровід криптовалютної угоди з нерухомістю у Португалії 

Купівля нерухомості за криптовалюту у Європі вже не сприймається як експериментальна практика та стає частиною регульованого інвестиційного ринку. Ще кілька років тому подібні угоди супроводжувалися значною правовою невизначеністю та вимагали індивідуального погодження з банками, нотаріусами, регуляторами. Однак ситуація змінилася завдяки набуттю чинності Markets in Crypto-Assets Regulation. Цей нормативний акт встановлює правила обігу криптоактивів на території Європейського Союзу, зокрема вимоги до постачальників послуг, процедури ідентифікації клієнтів, прозорість операцій і запобігання фінансовим зловживанням. Його положення застосовуються у всіх країнах ЄС, зокрема в Португалії.

Не варто забувати, що у випадку традиційної угоди з нерухомістю інвестору може вистачати базових процедур. У звичайній ситуації інвестор проходить перевірку особи, підписує договір купівлі-продажу та здійснює оплату через банк. При використанні криптовалюти додаткові етапи включають підтвердження законного походження криптоактивів, перевірку історії транзакцій, фіксацію курсу обміну на момент угоди та забезпечення коректної конвертації криптоактиву у фіатну валюту. Крім того, криптовалютні угоди потребують компетентного підходу до договірної структури. У зв’язку з цим рекомендується залучати команду фахівців з досвідом супроводу криптоугод з нерухомістю, які добре обізнані у питаннях регулювання криптоактивів, переходу прав на нерухомість, податкового адміністрування та compliance-процедур. 

Наші експерти добре обізнані з особливостями португальського законодавства у сфері криптоактивів, AML-процедур та проведення угод на ринку нерухомості. Ми перевіряємо законодавчу чистоту об’єкта, готуємо договір з повним урахуванням усіх деталей (включно з умовами обмінних курсів та обов’язками сторін), забезпечуючи законність операцій.

Висновок

Придбання нерухомості у Португалії з оплатою у криптовалюті дозволене за умови дотримання вимог національного законодавства та норм Європейського союзу, включно з положеннями Регламенту MiCA. Цифрові активи можуть використовуватися в розрахунках за згодою сторін, якщо дотримані всі приписи AML/KYC, розкрито джерело походження коштів і коректно зафіксовано курс на дату угоди. За правильного структурування та професійного супроводу придбання нерухомості за криптовалюту у Португалії є легальним інструментом диверсифікації капіталу, що дозволяє конвертувати цифрові активи у захищений матеріальний актив.